Immo­bilie bei heutigen Zinsen kaufen? SO gehst du dabei nicht pleite!

Worum geht es?

Die Zinsen sind gestiegen und weiterhin haben viele Menschen den Wunsch, eine eigene Immo­bilie zu kaufen. Für viele wird das Vorhaben leider zu einem großen Fehler. Wie du das vermei­dest, zeige ich dir in diesem Video.

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Inhalt des Videos (Tran­skrip­tion):

Tach zusammen. Und wer ist da? Der Lehnen ist wieder da. Es hat jetzt tatsäch­lich ein halbes Jahr gedauert, bis das neue Video raus­ge­kommen ist. Ich habe es jetzt nicht so lange vorbe­reitet, sondern es hat andere Gründe gehabt, warum ich jetzt so ein biss­chen von der YouTube Bild­fläche verschwunden bin. Herz­lich will­kommen zurück auf diesem Kanal! Herz­lich will­kommen im neuen Video! Und manche haben mich ange­schrieben, gefragt was ist denn los? Warum kommt kein neues Video? Mandanten von mir, die ja auch teil­weise sehr fleißig hier den den Kanal verfolgen und abon­niert haben, fragen warum gibt es nichts Neues? Und das hat einen ganz einfa­chen Grund, ich musste mich intensiv um mein Geschäft kümmern. Letztes Jahr war es ja so, dass ich ziem­lich viel Nach­frage gene­riert habe durch meine Videos und die Themen, die ich bespro­chen habe. Und es ist dann letzten Endes so, dass irgend­wann das Ganze so über mich einge­bro­chen ist, die Nach­frage, dass ich erst mal gucken musste, wie ich das über­haupt verar­beiten kann.

Also die meisten von euch wissen ja, dass ich hier nicht Voll­zeit YouTuber bin und davon lebe, dass Leute meine Videos gucken und dann über Klicks bezahlt werde. Nein, ich habe ja parallel noch mein Busi­ness laufen, als Finanz- und Versi­che­rungs­makler berate ich also meine Mandanten und zeige denen, wie sie eine sinn­volle Finanz­stra­tegie zusam­men­setzen können. Und wenn du jetzt als Unter­nehmer auf einmal eine über­mäßig hohe Nach­frage hast, musst du erst mal gucken, dass Prozesse ange­passt werden. Dass du das alles ordent­lich abar­beiten kannst, dass die Qualität nicht leidet. Und das ist nicht immer so einfach. Und ich habe jetzt zum Beispiel dann im letzten Jahr, Ende des Jahres gesagt, okay, nehmen wir uns jetzt mal ein biss­chen zurück, konzen­trieren uns mal darauf, die diese ganzen Dinge zu opti­mieren. Damit habe ich mich jetzt ziem­lich lange beschäf­tigt und ich bin jetzt auf einem Niveau, wo ich sagen würde prima, jetzt ist alles gut. Ich habe irgend­wann auch beschlossen, Anfang des Jahres, dass das, was ich letztes Jahr gear­beitet habe, nicht dauer­haft so weiter­gehen sollte. Also 10, 12, 13, 14 Stunden im Büro täglich zu sein, ist jetzt auch nicht so schön. Man will ja irgend­wann auch mal was von seinen Kindern haben. Man will ja so ein biss­chen im Fami­li­en­leben auch Zeit widmen.

Und das war dann der Grund, warum ich gesagt habe, okay, fahren wir das alles mal so ein biss­chen zurück, konzen­trieren uns mal darauf, wie kann man das jetzt alles in die rich­tige Ordnung bringen. Ich habe jetzt sehr viele Tätig­keiten auf Assis­tenz ausge­la­gert, habe da sehr, sehr gute Unter­stüt­zung, sodass ich mich dann auf die Haupt­tä­tig­keit konzen­trieren kann, und ab jetzt mir auch wieder fest vorge­nommen neue Videos zu produzieren.

Und wenn man sich jetzt nach so einem halben Jahr Pause mal anschaut okay, wo sind wir denn eigent­lich zuletzt stehen­ge­blieben? Wo machen wir denn jetzt weiter? Dann ist es in vielerlei Hinsicht ziem­lich krass, was da so alles passiert ist. Im Grunde genommen hat sich die Welt ja komplett gedreht. Also, wenn ich mal über­lege, dass wir in der Zwischen­zeit, alleine in der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung, eine Verviel­fa­chung der Zinsen stel­len­weise haben, dann ist das schon ziem­lich krass. Das habe ich jetzt während der Zeit im Laufe der ganzen Bera­tung mitbe­kommen und bei den Mandaten, und jetzt im Video darüber zu spre­chen ist dann so ein biss­chen dieser Inflationseffekt.

Du hast also im Grunde genommen eine ganze Weile nicht drüber gespro­chen und dann auf einmal guckst du drauf und sagst, oh, jetzt stehen wir ja vor ganz anderen Tatsa­chen. Es hat sich jetzt nicht wesent­lich was geän­dert, es ist immer noch dieser Grund­satz, wenn du heute eine Immo­bilie kaufst, versuche damit möglichst nicht Pleite zu gehen. Also das war schon immer so, das war auch im letzten Jahr so und in den letzten Jahren so und jetzt hat sich das Ganze eben ein biss­chen verla­gert, weil wir haben ja nach wie vor eine ziem­lich eigen­ar­tige Markt­si­tua­tion. Die Immo­bi­li­en­preise sind so nach oben gegangen. Wir haben am Markt fast keine sinn­vollen Objekte. Zumin­dest höre ich das sehr häufig, dass Leute dann sagen, wir suchen schon so lange und finden nichts. Und wenn man dann halt was findet, findet man halt Objekte, die einfach offen­sicht­lich zu teuer sind. Und das ist jetzt ein Problem, weil wenn dann jetzt die Emotion ins Spiel komm, und du hast plötz­lich den Druck, ja, ich muss jetzt kaufen, ich muss jetzt kaufen, jetzt steigen die Zinsen, jetzt muss ich unbe­dingt kaufen. Dann wird man schnell mal unver­nünftig. Und da ist es halt beson­ders wichtig, deshalb jetzt mal zu einem fach­li­chen Thema. Deshalb ist es beson­ders wichtig, da kühlen Kopf zu bewahren. Viele Leute fragen mich dann, ja, soll ich denn jetzt kaufen oder nicht? Und ich sage, ja, die Entschei­dung kann ich dir nicht abnehmen. Ich kann immer nur den Ratschlag geben, locker bleiben, kühlen Kopf bewahren und nicht übertreiben.

Weil was passiert denn jetzt? Ist ja logisch, da muss man kein Fach­mann für sein. Wenn die Immo­bi­li­en­preise nach oben gehen, wenn gleich­zeitig die Zinsen nach oben gehen, heißt das auto­ma­tisch, egal wie du es drehst und wendest, du zahlst mehr. Entweder zahlst du mehr, weil du länger zahlst oder du zahlst mehr, weil du eine höhere Belas­tung hast pro Monat. Und es gibt auch da nach wie vor immer noch die Grund­regel, man sollte sich nicht über­nehmen. Und das bedeutet mal ganz, ganz vernünftig gespro­chen, die meisten gesunden Finanz­haus­halte haben nicht mehr als 1/3 des Haus­halts­net­to­ein­kom­mens als Wohnkostenbelastung.

Und Wohn­kosten bedeutet nicht nur Finan­zie­rungs­rate, sondern eben auch Neben­kosten. Da kannst du locker rechnen, 2€ pro Quadrat­meter. Nehmen wir jetzt also mal eine Immo­bilie mit 150 Quadrat­meter, dann bist du ganz schnell auch bei 300€ oder mehr. Und da merkt man eben jetzt aufgrund der aktu­ellen Nach­richten, wo es dann heißt Kosten steigen, Heiz­kosten, Strom­kosten, alles steigt, dass das schon milde gerechnet ist. Und wenn du da jetzt sagst, okay, nehmen wir jetzt also das Einkommen als Faust­formel, teilen das mal durch drei und das, was da raus­kommt, dann rechnen wir nochmal so einen Fixkosten- oder ja Neben­kos­ten­an­teil runter. Dann ist plötz­lich von so einem Finan­zie­rungs­budget gar nicht mehr so viel übrig. Also mal ganz konkretes Beispiel, mal ange­nommen, du hättest jetzt 6.000€ netto als Haus­halt. Das heißt also, viel­leicht verdienen dann beide oder einer verdient 4.000 andere 2.000. Und du hättest jetzt 6.000€ netto, dann würde das bedeuten, geteilt durch drei sind die Wohn­kosten am besten nicht mehr als 2.000 €. Und wenn du von diesen 2.000 € jetzt wieder 300 € abziehst, dann heißt das ja, dass du eine Rate von 1.700 € nicht über­steigen solltest.

So, damit haben wir jetzt quasi eine fixe Größe, die wir uns jetzt mal so als Budget setzen. Und wenn du 1.700 € Rate hast und du hast eine begrenzte Zeit, bis du in Rente gehst. Also nehme ich jetzt mal ganz klas­sisch, damit wir es besser rechnen können, den 32-jährigen, der jetzt sagt, ich möchte bis zum Renten­alter fertig sein und möchte jetzt eine Immo­bilie erwerben. Das heißt, von 32 bis 67 hat er 35 Jahre Zeit. Wir haben also 1.700 € als Rate und wir haben 35 Jahre Zeit. Und dann merkt man, dann ist der Rest nur noch Mathe­matik. Das heißt, ob die Zinsen jetzt um null Komma irgendwas ein biss­chen anders sind, das macht dann nur noch Kleines aus. Man muss jetzt halt über­legen, wie viel Finan­zie­rungs­summe bekomme ich denn jetzt für diese Rate von 1.700 €. Und es ist ja logisch, dass wenn dann die Zinsen nach oben gehen, dass dann die Rate einfach auch nach oben geht. Und wenn wir das nicht wollen, dann müssen wir auto­ma­tisch im Umkehr­schluss die maxi­male Kredit­summe nach unten rechnen.

Und da wird’s dann eben schwierig. Das heißt, wenn du jetzt sagst, ich rechne mal so ganz grob nach dieser Faust­formel, und dann wird’s aber schwierig, ein Objekt zu bekommen für das Geld, was dann da raus­kommt, dann ist das echt ne blöde Situa­tion. Und die Faust­formel auch aus einem der letzten Videos, die ich in der Vergan­gen­heit raus­ge­bracht habe, 5 % kann man unge­fähr rechnen. Früher habe ich immer gesagt 2 % Zinsen, 3 % Tilgung. Heute kann es eher sein, dass es andersrum ist. Das würde dann bedeuten, dass du 5 % Belas­tung hast auf eine poten­zi­elle Finanzierungssumme.

Jetzt wird es ein biss­chen kompli­ziert. Rechnen wir also mal. Gerade haben wir gesagt, die maxi­male Rate nach der Faust­formel, was jetzt so das Budget betrifft, 1.700 €. 1.700 € mal zwölf wären 20.400 €. Jetzt ist also die Rech­nung, 5 % sind 20.400. Wie viel ist 100 %? Und das kann ich dir sagen. Das wäre nämlich 408.000 €. Das heißt 408.000 €, ich kontrol­liere nochmal eben, mal 0,05 sind 20.400. In dem Fall hättest du also die Möglich­keit, mit einer Rate von monat­lich 1.700 € und zum Beispiel 3 % Zinsen und 2 % Tilgung, also insge­samt 5 %, eine Finan­zie­rungs­summe von 408.000 € zu stemmen. Und jetzt sagen manche, ja, da kriege ich viel­leicht eine kleine Eigen­tums­woh­nung von. Je nach Lage ist es tatsäch­lich leider so.

Das heißt, der Traum vom frei­ste­henden Einfa­mi­li­en­haus ist damit für viele ausge­träumt. Im Grunde genommen war die Summe vorher nicht viel anders. Also wenn du jetzt vorher auch von 5 % ausge­gangen bist, dann war es eher so, dass man gesagt hat, okay, das wären jetzt ange­nommen 2 % Zinsen und 3 % Tilgung. Jetzt ist es halt umge­dreht meinet­wegen in dem Beispiel. Das heißt aber grund­sätz­lich ändert sich jetzt erst mal der Kauf­preis nicht, bzw. Der Finan­zie­rungs­be­trag nicht, die Rate auch nicht. Das Einzige was sich jetzt verän­dert ist die Laufzeit.

So und damit gehe ich mal rüber auf den Rechner, und ich habe da so eine Tabelle gebaut. Daran erkennt man das eigent­lich ganz einfach. Wenn du nämlich hier auf der oberen Seite die Zinsen siehst mit 2 % und auf der linken Seite die Tilgung, dann haben wir vorher bei 2 % Zinsen und 3 % Tilgung, eine Lauf­zeit gehabt von 25 Jahren und sieben Monaten. Das ist einfache Finanz­ma­the­matik, also unab­hängig davon, ob die Bank das jetzt auch sagt, ob das 2 % sind, wenn es jetzt 2 % wären und du würdest 3 % tilgen, ist es finanz­ma­the­ma­tisch so, dass du nach 25 Jahren und sieben Monaten fertig bist. Drehst du das Ganze jetzt um und sagst, ich habe jetzt 3 % Zinsen und mach aber 2 % Tilgung, dann sind das nicht mehr 25 Jahre, sondern 30 Jahre und sieben Monate. Also sind fünf Jahre mehr. Das ist jetzt für manche ein Problem, je nachdem, wie alt die Leute so sind. Wenn du jetzt also zum Beispiel Anfang 40 bist, dann wird es mit den 30 Jahren schon zu knapp sein, weil du hast ja in der Regel nur bis 67 Zeit, solange du noch arbei­test, um damit mal fertig zu werden. Also, wenn man jetzt von der glei­chen Gesamt­rate von 5 % ausgeht, dann hast du eine fünf Jahre längere Tilgung. Wenn man das jetzt andersrum rechnet, und man würde die Zeit gleich lassen, steigt damit gleich­zeitig die Rate.

Das soll jetzt alles nicht zu kompli­ziert sein, ich weiß, das war schon wieder kompli­ziert, war ja auch gar nicht meine Absicht. Im Prinzip ist wollte ich damit einfach nur verdeut­li­chen, die Rahmen­be­din­gungen haben sich geän­dert und ich kann wirk­lich nur ermahnen, das sage ich auch jedem Mandanten in der Bera­tung. Sei bitte vorsichtig. Wenn du jetzt aus emotio­nalem Druck, weil viel­leicht gerade Kinder geboren wurden oder weil du sagst, ich habe jetzt so ein biss­chen Schluss­ver­kaufs­panik. Kann ja sein, dass ich nie wieder die Chance habe, eine Immo­bilie zu kaufen. Lass dich davon nicht leiten. Und auch wenn du jetzt 1000 Arbeits­kol­legen hast und 500 Bekannte und Verwandte, die alle schon eine Immo­bilie gekauft haben, das darf nicht der Grund sein, dass du jetzt durchdrehst.

Es ist halt bei einer Finan­zie­rung ganz was anderes, als wenn du jetzt morgen in den Super­markt gehst und kaufst dir da eine Marme­lade, die dir nicht schmeckt und dann schmeißt du die halt nach drei Wochen weg, weil du sagst, irgendwie habe ich die nicht einmal ange­rührt, nachdem ich es einmal probiert habe. Dann hast du 2,50 € in den Sand gesetzt. Bei einer Immo­bilie von 400.000 € oder mehr geht es nicht nur um so einen kleinen Schmerz, sondern das ist da schon ein ziem­lich großer Schmerz, wenn du da eine falsche Entschei­dung triffst. Und was ist jetzt die Folge? Wenn du jetzt unver­nünftig bist und sagst, ich über­schreite jetzt das Budget, und gehe weit über dieses Drittel hinaus, was ich als Wohn­kosten eigent­lich haben sollte, dann ist auto­ma­tisch die Folge, dass andere Bereiche in der Regel leiden. Nochmal wirk­lich ganz deut­lich dazu­ge­sagt, das gilt natür­lich nicht für alle Einkommen. Wenn du ein exor­bi­tant hohes Einkommen hast und jetzt als beispiels­weise 25.000 € monat­li­ches Brutto, dann wird es wahr­schein­lich auch so sein, dass du theo­re­tisch mehr Wohn­kosten haben könn­test, weil du nicht exor­bi­tant hohe Lebens­hal­tungs­kosten hast, wenn man so ein halb­wegs normales Leben führt. Dann kannst du natür­lich auch über dieses 1/3 hinaus­gehen, machst du dann aber meis­tens ja gar nicht. Wenn du aber jetzt ein ganz normales Einkommen hast, und meine Mandanten sind in der Regel Gutver­diener oder Besser­ver­diener, wenn man es so nennen mag. Die haben dann immer noch dieses Budget von einem Drittel. Und das ist auch gut so, weil darüber hinaus, alles, was die Immo­bilie betrifft, 1/3. Darüber hinaus hast du noch Lebens­hal­tungs­kosten, Kosten für die Kinder. Zusätz­lich musst du noch Alters­vor­sorge betreiben, weil die Immo­bilie alleine ist keine Alters­vor­sorge. Viel­leicht mache ich dazu noch mal ein anderes Video. Und die übli­chen anderen Kosten, die du so haben soll­test für ein vernünf­tiges Leben. Eine Berufs­un­fä­hig­keits­ver­si­che­rung, Todes­fall­ab­si­che­rung, damit die Familie auch safe ist und damit das alles gesi­chert ist. Dafür hast du kein Geld mehr, wenn du die Finan­zie­rungs­rate so hoch ansetzt. Also von daher als einfa­ches Fazit, behalte kühlen Kopf, versuche nicht durch­zu­drehen. Und rechne das vernünftig. Im schlimmsten Fall wartest du halt noch eine Weile, bis es sich wirk­lich anbietet und bis du wirk­lich dir das erlauben kannst.

Und soll­test du an dieser Stelle jemanden brau­chen, der dir bei der Finan­zie­rungs­kon­zep­tion hilft, der dir bei der Absi­che­rungs­kon­zep­tion hilft, komm gerne auf mich zu, mach einen Termin mit mir. Dann können wir darüber reden, wie ich so arbeite und wie ich dir helfen kann. Wenn dir das Video gefallen hat, hinter­lasse mir gerne ein Like. Schreib mir mal in die Kommen­tare, was du von der aktu­ellen Markt­si­tua­tion hältst, was jetzt zum Beispiel das Thema Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung betrifft. Und dann sehen wir uns im nächsten Video wieder. Bis dann. Der Lehnen.