Die Wohngebäudeversicherung ist keine Formalität, sondern eine der wichtigsten Absicherungen deines Vermögens. Wenn ein Haus durch Brand, Sturm oder Leitungswasser beschädigt wird, geht es schnell um sechsstellige Summen. In Extremfällen kann der Wiederaufbau mehrere hunderttausend Euro kosten.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass der Versicherer immer zahlt, solange die Prämie bezahlt wurde. In der Praxis prüfen Versicherer im Schadenfall jedoch zuerst, ob die vertraglichen Angaben über das Gebäude korrekt waren. Wenn hier Fehler bestehen oder Änderungen nicht gemeldet wurden, drohen massive Kürzungen.
Dieser Leitfaden erklärt dir Schritt für Schritt, wie die Versicherungssumme ermittelt wird, wie der Versicherer im Schadenfall abrechnet und welche Gefahren du unbedingt vermeiden musst.
Hinweis: Die meisten Aussagen basieren auf den üblichen Versicherungsbedingungen (AVB). Premiumtarife können weitergehende Leistungen enthalten. Ein Blick in deinen individuellen Vertrag ist immer Pflicht.
Wertermittlung: Warum Versicherer nicht einfach einen Euro-Betrag versichern
Eine Wohngebäudeversicherung arbeitet nicht mit einem festen Betrag wie „300.000 € Versicherungssumme“. Das wäre riskant, weil Baupreise, Materialkosten und Arbeitslöhne ständig steigen. Ein heute festgelegter fester Betrag wäre in einigen Jahren bereits zu niedrig.
Daher gibt es zwei Modelle der Wertermittlung, die für dynamische Anpassung sorgen.
Der Wert 1914 (Goldmark)
Dieses Modell ist historisch gewachsen. Der Gebäudewert wird fiktiv auf das Preisniveau von 1914 umgerechnet. Dieser Wert bleibt dann unverändert im Vertrag stehen. Damit er auch heute noch gültig ist, wird er jedes Jahr über den Baupreisindex angepasst.
Beispiel:
Wert 1914 = 20.000 Mark
Aktueller Baupreisindex wird darauf angewendet
→ ergibt den heutigen Neubauwert
Der Vorteil: Die Versicherungssumme wächst automatisch mit steigenden Baupreisen.
Das Wohnflächenmodell
Hier wird die Versicherungssumme anhand folgender Kriterien bestimmt:
- Wohnfläche
- Gebäudetyp
- Ausstattungsstandard
Dieses Modell ist oft einfacher nachzuvollziehen. Viele Versicherer gewähren hier automatisch einen Unterversicherungsverzicht, wenn die Angaben korrekt sind.
Der Schwachpunkt: Fehler bei der Wohnfläche oder Ausstattung wirken sich sofort aus. Eine falsch gemessene Fläche führt dazu, dass von Beginn an zu wenig Versicherungssumme hinterlegt ist.
Ziel beider Modelle: Der gleitende Neuwert
Unabhängig vom Rechenmodell soll am Ende der sogenannte „gleitende Neuwert“ erreicht werden. Das bedeutet:
Der Versicherer zahlt den Betrag, der heute nötig wäre, um das Haus in gleicher Art und Qualität neu zu bauen – ohne Altersabzug.
Damit wird verhindert, dass du ein altes, aber wertstabiles Haus nur zum Restwert ersetzt bekommst.
Der wichtigste Schutz: Der Unterversicherungsverzicht
Das größte Risiko in der Wohngebäudeversicherung ist die Unterversicherung. Das passiert, wenn der tatsächliche Wert des Hauses höher ist als der Wert im Vertrag.
Beispiel:
Rechnerischer Wert laut Vertrag: 400.000 €
Tatsächliche Neubaukosten: 600.000 €
Ohne Unterversicherungsverzicht wärst du hier unterversichert. Dann würde der Versicherer kürzen.
Mit Unterversicherungsverzicht verzichtet der Versicherer darauf, die Angemessenheit der Versicherungssumme zu prüfen – vorausgesetzt, die Angaben im Vertrag waren korrekt.
Das bedeutet:
Auch wenn die Versicherungssumme rechnerisch zu niedrig ist, übernimmt der Versicherer den tatsächlichen Schaden.
Viele moderne Tarife werben sogar mit „unbegrenzter Deckung“. In der Praxis gibt es aber fast immer Grenzen oder Summenbegrenzungen für Teilleistungen. Du solltest daher auf die Höchstentschädigungsgrenze achten.
Die Pro-Rata-Klausel: Warum auch kleine Schäden gekürzt werden
Wenn der Unterversicherungsverzicht nicht gilt (oder weggefallen ist), greift im Schadenfall immer eine feste gesetzliche Berechnungsformel.
Entschädigung = Schaden × Versicherungssumme / tatsächlicher Wert
Das gilt für jeden Schaden, egal ob groß oder klein.
Beispiel:
Kosten für eine Dachreparatur: 10.000 €
Im Vertrag steht: 300.000 €
Tatsächlicher Neubauwert: 600.000 €
Unterversicherung: 50 %
Der Versicherer zahlt nicht 10.000 €, sondern nur 5.000 €.
Viele Hausbesitzer gehen fälschlicherweise davon aus, dass Unterversicherung erst beim Totalschaden relevant ist. Das ist falsch. Kürzungen gelten bei jedem Schaden.
Wann der Unterversicherungsverzicht entfällt
Der Unterversicherungsverzicht ist keine Garantie für immer. Er schützt nur so lange, wie die Vertragsangaben korrekt sind.
Es gibt zwei große Fehlergruppen.
Fehler beim Vertragsabschluss oder der Vertragsübernahme
Wenn beim Abschluss falsche Angaben gemacht wurden (z. B. Wohnfläche zu klein gemessen, Gebäudetyp falsch), ist der Unterversicherungsverzicht wertlos.
Besonders gefährlich ist die Übernahme von Altverträgen:
Viele älteren Verträge wurden nie aktualisiert und enthalten falsche oder unvollständige Daten. Diese Fehler übernimmst du automatisch, wenn du das Haus kaufst und den Vertrag weiterführst.
Änderungen am Gebäude
Folgende Änderungen müssen z.B. gemeldet werden:
- Ausbau des Dachbodens
- Anbau von Wintergarten oder Carport
- Sanierung oder wertsteigernde Renovierung
- Neue Technik wie PV-Anlage oder Wärmepumpe
- Änderung von Nutzung oder Leerstand
Oft denken Eigentümer: „Ich habe die Fläche ja nicht verändert.“
Falsch: Auch eine energetische Sanierung oder eine massive Qualitätssteigerung kann den Wert deutlich erhöhen.
Wenn solche Änderungen nicht gemeldet werden, kann der Unterversicherungsverzicht entfallen. Im Schadenfall gilt dann wieder die Kürzungsformel.
Wie der Versicherer im Totalschadenfall zahlt
Wenn ein Haus komplett zerstört ist (z. B. durch Brand), läuft der Prozess in mehreren Schritten ab.
Schritt 1: Gutachten
Ein Sachverständiger ermittelt:
Neuwert des Gebäudes heute
Zeitwert (Neuwert minus Abnutzung)
Der Neuwert ist der entscheidende Wert, denn er bestimmt das Budget für den Wiederaufbau.
Schritt 2: Auszahlung des Zeitwertes
Zunächst wird der Zeitwert ausgezahlt. Wenn das Haus finanziert ist, hat die Bank meist ein Mitspracherecht. Häufig wird das Geld nur an die Bank ausgezahlt oder es gibt eine Sicherungsabtretung.
Schritt 3: Auszahlung der Neuwertspitze
Die Differenz zwischen Neuwert und Zeitwert wird erst später ausgezahlt. Das nennt man Neuwertspitze. Diese wird nur bezahlt, wenn das Gebäude wieder aufgebaut wird und du dies nachweist.
Der Versicherer zahlt oft in Teilbeträgen nach Baufortschritt oder Rechnungsnachweis. Dieses Geld ist zweckgebunden und kann nicht einfach frei verwendet werden.
Die Wiederherstellungsfrist (meist 3 Jahre)
Damit du Anspruch auf die volle Neuwertspitze hast, musst du den Wiederaufbau innerhalb einer bestimmten Frist sicherstellen. In vielen Bedingungen sind das drei Jahre.
Sicherstellen bedeutet:
Bauvertrag oder Baubeginn
Eine bloße Absicht oder Plan reicht nicht. Wenn die Frist verpasst wird, bleibt nur der Zeitwert übrig.
Wichtig ist auch: Der Wiederaufbau muss in gleicher Art und Zweckbestimmung erfolgen. Baut man statt eines Wohnhauses ein Büro oder ein kleineres Objekt, kann der Anspruch verloren gehen.
Wiederaufbau an anderem Ort und Cash-Out
Wiederaufbau an einem anderen Ort
Viele Versicherungen erlauben es, das Haus auch an einem anderen Ort wieder aufzubauen. Der Versicherer zahlt aber nur bis zur Höhe der Kosten, die am ursprünglichen Standort angefallen wären.
Grundstücke sind nicht versichert. Wenn das alte Grundstück wertlos wird oder der Boden kontaminiert ist, trägt der Eigentümer dieses Risiko.
Kein Wiederaufbau
Wenn du nicht wieder baust, bekommst du nur den Zeitwert. Die Neuwertspitze entfällt vollständig. Bei älteren Häusern kann das sehr wenig sein.
Versteckte Kosten und typische Leistungslücken
Viele Verträge decken den reinen Gebäudeneubau, aber nicht alle Zusatzkosten.
Abbruch- und Entsorgungskosten
Ein abgebranntes Haus abzureißen kostet schnell 30.000 € bis 60.000 €. In älteren Tarifen werden diese Kosten von der Versicherungssumme abgezogen oder sind auf einen Prozentsatz begrenzt. Das reduziert das Budget für den Neubau.
Moderne Tarife haben die Position oft separat auf Erstes Risiko versichert.
Behördliche Auflagen
Wenn du heute neu baust, musst du meist höhere technische Standards erfüllen (z. B. nach GEG). Das kann erheblich teurer werden.
Viele Versicherer übernehmen diese Mehrkosten aber nur, wenn die gesetzliche Pflicht erst durch den Schaden ausgelöst wurde. Wenn das Upgrade ohnehin schon vorher nötig gewesen wäre, zahlt die Versicherung es nicht.
Kontaminiertes Erdreich
Das Grundstück selbst ist nicht versichert. Sanierung von kontaminiertem Boden oder Umweltschäden ist nur über spezielle Bausteine oder Zusatzversicherungen abgedeckt.
Pflege ist nötig
Eine Wohngebäudeversicherung funktioniert nur dann zuverlässig, wenn sie laufend gepflegt wird. Geprüft werden müssen z.B.:
- Sind die ursprünglichen Angaben korrekt?
- Sind Modernisierungen oder Wertsteigerungen gemeldet?
- Ist ein Unterversicherungsverzicht vereinbart?
- Sind Auflagen- und Abrisskosten ausreichend versichert?
- Wird bei einem Wiederaufbau die Frist eingehalten?
Wenn diese Punkte stimmen, schützt die Police im Ernstfall vor existenziellen finanziellen Schäden und ermöglicht den vollständigen Wiederaufbau des Hauses.
Warum ein Versicherungsmakler hier entscheidend sein kann
Eine Wohngebäudeversicherung ist kein Vertrag, den du „einmal abschließt und nie wieder angreifst“. Sie muss gepflegt, geprüft und an Veränderungen angepasst werden. Genau hier liegt der praktische Mehrwert eines unabhängigen Versicherungsmaklers.
Was ein Makler konkret leisten kann:
- Wertermittlung prüfen: Passt die Versicherungssumme zum Gebäude? Stimmen Wohnfläche, Gebäudetyp und Ausstattung?
- Vertragsanalyse: Übernommene Altverträge enthalten häufig Fehler oder Lücken. Ein Makler erkennt das und korrigiert es.
- Tarife vergleichen: Nicht jeder Tarif deckt dieselben Risiken ab. Ein Makler prüft, ob Unterversicherungsverzicht, behördliche Auflagen oder Abrisskosten richtig versichert sind.
- Umbauten und Sanierungen bewerten: Wenn du baust, sanierst oder modernisierst, sorgt der Makler dafür, dass der Versicherungsschutz angepasst bleibt.
- Begleitung im Schadenfall: Gerade im Ernstfall geht es darum, Fristen einzuhalten, Dokumente korrekt einzureichen und Ansprüche durchzusetzen. Ein Makler übernimmt die Kommunikation, berät bei den nächsten Schritten und stellt sicher, dass du Leistungen bekommst, die dem Vertrag entsprechen.
- Unterstützung bei der Wiederherstellung: Beim Wiederaufbau gibt es viele formale Hürden. Ein Makler achtet darauf, dass die Bedingungen erfüllt werden (Neuwertspitze, Wiederherstellungsfrist, gleiche Gebäudenutzung).
Der Unterschied ist am Ende simpel: Eine falsche Angabe oder eine vergessene Anpassung kann im Schadenfall zehntausende Euro kosten. Mit einem Makler hast du jemanden, der die Versicherung so aufstellt, dass sie im Ernstfall auch wirklich funktioniert – und der im Schadenfall an deiner Seite bleibt, statt dich mit dem Versicherer alleine zu lassen.
