Bauspar­fi­nan­zie­rung aus der Hölle

Worum geht es?

In diesem Praxis­bei­spiel zeige ich, wie eine junge Familie ohne weiteres finan­ziell ruiniert gewesen wäre. Wie? Durch eine schlecht kalku­lierte Bausparfinanzierung.

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Inhalt des Videos (Tran­skrip­tion):

Ich erzähle ja immer gerne mal aus der Praxis und was ich so erlebe und in diesem Video soll es mal darum gehen, warum mir ein junger Mann schreibt, ok, vielen Dank für Ihre Zeit, Sie haben uns wohl das Leben gerettet. Das klingt jetzt ziem­lich drama­tisch, aber letzten Endes kann man es schon fast so zusam­men­fassen. Es fängt also damit an, dass ich eine Nach­richt bekommen habe, hey, wir stehen vor einem Haus­kauf und es fehlt nur noch das Okay von uns. Wir haben Angst davor, ob das gutgehen kann, weil das so gut für uns aussieht. Würden Sie sich das wohl mal eine Minute anschauen und gege­be­nen­falls etwas dazu schreiben, bevor wir zusagen? Und was dabei raus­ge­kommen ist, wird dich schockieren.

Tach zusammen. Hier ist der Lehnen. Ich bin unab­hän­giger Finanz- und Versi­che­rungs­makler und berate meine Mandanten online, wie sie sich finan­ziell verbes­sern können. Dazu gehört das Thema Versi­che­rungen, Finanzen, Geld anlegen und auch die Thematik Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung. Bei dieser Familie war es jetzt so, dass ich mich am Ende gefreut habe, dass ich mir doch mal die Zeit genommen habe, um da rein zu gucken, weil letzten Endes wäre das wahr­schein­lich so ziem­lich sicher das finan­zi­elle Ende gewesen. Und das Ganze will ich euch mal kurz zeigen.

Also wir gucken uns mal das Thema an, um das es hier geht. Es geht um eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung, die wollten also ein Haus kaufen und das für eine Darle­hens­summe von 474 000 Euro. Dann habe ich das Angebot mir ange­schaut, dann sagt er, ja, also wir können uns auf gar keinen Fall mehr leisten als 1600 Euro. Hat mir dann auch das netto Einkommen gesagt. Ich habe gesagt, na gut, okay. Und das Angebot lautete jetzt auf 1391 Euro, die die monat­lich zahlen würden.

Und dann habe ich gesagt, okay, inter­es­sant, schaue ich mir mal näher an. Die Zins­kon­di­tion ist erst einmal an der Stelle nicht wichtig, aber wir gucken uns mal an, wie sich das Ganze zusam­men­setzt. Es war also quasi ein Kauf­preis von 375 000 Euro und dann noch Moder­ni­sie­rungs­kosten dabei, dann die Erwerbs­ne­ben­kosten. Und das war dann insge­samt ein Volumen von 529 000. Und dann haben wir Bank und Spar­gut­haben und eine Eigen­leis­tung von 45 000 Euro. Eigen­leis­tung bedeutet jetzt, dass du selber quasi Dinge in der Immo­bilie machst, die norma­ler­weise bezahlt werden müssten, also z.B. Reno­vie­rungs­ar­beiten, Elek­tro­in­stal­la­tion usw.

es kam mir schon viel vor, aber das ist eine andere Sache. Er sagte selber, eigent­lich sollte das nicht so viel sein, aber das ist jetzt erst mal egal. Gucken wir uns mal den tech­ni­schen Aufbau der ganzen Sache an. Und dann war es jetzt hier so, dass es um einen tilgungs­us­ge­setztes Darlehen ging in Höhe von 441 000 und demge­gen­über stand dann ein Bauspar­ver­trag von 441 000 Euro. Das heißt, man hätte jetzt also gesagt, man nimmt ein Darlehen. Ich erkläre das auch gleich nochmal, wie das jetzt funk­tio­niert, für dieje­nigen, die das noch nicht wissen. Für dieje­nigen, die das wissen, denen wir das viel­leicht sofort klar sein. Also im Grunde genommen ist es so, dass der Bauspar­ver­trag dann zur Tilgung dient und die Finan­zie­rung oder die Vorfi­nan­zie­rung über ein Darlehen läuft. In dem Fall dann 441 000. Und warum jetzt ein Privat­dar­lehen? Das wird manchmal gemacht. Sollte man eigent­lich meiner Meinung nach nicht unbe­dingt machen, wenn man es vermeiden kann. Es wird also gemacht, um fehlendes Eigen­ka­pital teil­weise auszu­glei­chen. Das heißt, darüber wird dann ein Privat­kredit genommen und dann bringt man das sozu­sagen als Eigen­ka­pital rein. Finde ich jetzt nicht wirk­lich geil, vor allem weil die Kondi­tionen, wie man hier sieht, ziem­lich schlecht sind, das also relativ hoch vom Zins ist. Und das Ganze endet dann meis­tens in ziem­lich hohen Gesamt­kosten. Aber das ist jetzt auch wieder ein anderes Thema.

Grund­sätz­lich war also die Maßgabe mehr als 1600 Euro durfte das Ganze auf keinen Fall kosten. Er hat dann auch gesagt, dass die Frau irgend­wann in Kürze eine gerin­gere Stelle annimmt, wie das ja oftmals so ist, wenn man dann ein Kind bekommt oder zwei. Und in dem Fall hatte der jetzt gesagt, na gut, aber 1391, also unge­fähr 1400 Euro, das kann man sich ja erlauben. So, und dann sage ich, okay, könnt ihr euch denn auch 2600 Euro erlauben? Dann sagt er, nein, auf keinen Fall. Warum? Und da komme ich dann aber gleich zu.

Jetzt gehen wir mal ganz kurz einen Schritt zurück und gehen mal rein, wie funk­tio­niert denn jetzt eigent­lich ein Bauspar­ver­trag? So, das habe ich schon ein paarmal erklärt in anderen Videos. Ich mache es jetzt sicher­heits­halber nochmal, damit du halt nicht umschalten musst. Und zwar gibt’s bei einem Bauspar­ver­trag eine soge­nannte Bauspar­summe. Und ich nehme jetzt einfach mal als Beispiel 100 000 Euro. Und dann gibt es eine Spar­phase. Das heißt, du sparst selber an und sparst einen eigenen Anteil an, an Guthaben. Und das kann sich so im Bereich von unge­fähr 30 bis 50 Prozent bewegen. Also in dem Beispiel wäre es jetzt so, sagen wir mal, du müss­test jetzt 50 000 Euro selber ansparen und dann hast du eine Zutei­lung, und in dieser Zutei­lung kriegst du dann ein Darlehen und dieses Darlehen wäre dann in dem Fall die anderen 50 000. Und das zahlst du dann halt ab. Das heißt, wir haben hier am Anfang Spar­phase und am Ende haben wir eine Tilgungenphase.

Und weil du das Darlehen ja in der Regel dann am Anfang brauchst, weil du eine Immo­bilie natür­lich dann am liebsten sofort kaufst, gibt es eine soge­nannte Vorfi­nan­zie­rung. Und diese Vorfi­nan­zie­rung funk­tio­niert so, dass die Bank sagt, wir geben dir jetzt schon mal das Geld. Also in dem Fall dann die 100 000 Euro. Und für dieses Geld zahlst du nur die Zinsen und die Tilgung, die geht dann statt­dessen als Spar­rate in den Bauspar­ver­trag und wenn der dann irgend­wann mal ange­spart ist, hier an dieser Stelle, dann wird halt quasi umgeschuldet.

Das heißt also, die 100 000 werden dann umge­wan­delt in einen Bauspar­dar­lehen von 50 000 und 50 000 ist ja dann Eigen­ka­pital oder eigener Spar­an­teil, den du ange­spart hast. So funk­tio­niert eine Bauspar­fi­nan­zie­rung mit Vorfi­nan­zie­rung. So, das ist jetzt also in dem Fall hier auch so, dass die 441 000 Euro vorfi­nan­ziert wurden und das kostet dann quasi eine monat­liche Rate von 558 Euro. Das sind dann halt nur die Zinsen auf diese vorge­streckten 441 000 Euro. Und dann ist der Zins in dem Fall jetzt 1,5 bzw.  1,52 bzw. 1,62 effektiv gewesen. Dann klingt das ja erst mal für den Laien ganz gut. Also hier der Misch­zins über beiden Elemente, beträgt dann 1,83 und 1,94 und die dachten sich dann wohl ja, sieht ja ganz gut aus.

Was ist jetzt aber die genaue Konstel­la­tion in dem ganzen Thema? Wir haben ja also dann in weiteren Verläufen und das ist dann halt für euch jetzt viel­leicht inter­es­sant, dass man sieht, wie so ein Angebot aussieht. Das ist aus einer ganz bestimmten Soft­ware, die viele verwenden. Und wir sehen dann jetzt hier im weiteren Bereich nochmal eine genaue Darstel­lung über die Darle­hens­bau­steine. Wir haben also ein tilgungs­aus­ge­setztes Darlehen. Das ist also diese Vorfi­nan­zie­rung, 441 000 Euro. Dann ist die Lauf­zeit kalku­liert 17 Jahre. Das bedeutet also, dass in diesen 17 Jahren dieser Bauspar­ver­trag quasi ange­spart wird. Also diese erste Phase, diese Vorfi­nan­zie­rungs­phase. Und in der Zeit gilt halt ein Zins von 1,62 effektiv und dann ein Sonder­til­gungs­s­recht von 5 Prozent. Aber im Prinzip dann halt eine monat­liche Rate von 558 Euro.

Parallel wird dann für 551 Euro genau dieser Bauspar­ver­trag über 441 000 Euro abge­spart oder ange­spart. Und das ist dann quasi ein Guthaben von 108 000 Euro, nach 17 Jahren. Und dann wird für diese Diffe­renz zwischen 441 000 und 108 000, wird dann halt ein Bauspar­dar­lehen gemacht. Das sieht man jetzt auf den ersten Blick schon. Das ist ein relativ großer Abstand. Das heißt also, es wird hier bei weitem nicht die Hälfte ange­spart, sondern halt wesent­lich weniger. Und das führt natür­lich dann dazu, dass der Anteil, der dann hinterher als Bauspar­dar­lehen kommt, natür­lich relativ hoch ist im Vergleich. Und weil du in der Bauspar­fi­nan­zie­rung dann halt hinten eine relativ kurze Tilgungs­phase hast, bedeutet das dann auto­ma­tisch, dass das hinterher eine unglaub­lich hohe Rate wird. Und das ist an der Stelle tatsäch­lich das Problem gewesen. Jetzt haben wir es gerade schon gesehen. Ich gehe aber mal in den tieferen Vergleich rein oder in die tiefere Detail Darstellung.

Also in der ersten Phase, die 441 000 als Vorfi­nan­zie­rung mit einer monat­li­chen Rate von 558 Euro. Und jetzt sieht man hier auch, dass dieses Darlehen die ganze Zeit gleich bleibt. Das heißt, auch hier hat sich nichts verän­dert. Das hängt halt damit zusammen, dass da keine Tilgung rein­geht. Man hat also die ganze Zeit den glei­chen Zins. Jetzt hier bis 2038 und dann steht immer noch 441 000 Euro da. So, und dann zahlt man noch immer die gleiche Rate.

Jetzt haben wir quasi dann den Bauspar­ver­trag, der wird ange­spart mit monat­lich 551 Euro und fängt aber erst einmal natür­lich auch mit einem fetten Minus an, weil man auf diesen Bauspar­ver­trag auch eine relativ hohe Abschluss­ge­bühr in dem Fall zahlt, weil die Summe so hoch ist. Das ist also zwischen 1 und 1,6 Prozent. In dem Fall also 4419 Euro, mit denen man erst erstmal im Minus startet. Also im Prinzip, wenn das jetzt im Ende April gestartet hätte, hätte man bis Anfang nächsten Jahres erstmal nur die Abschluss­ge­bühr bezahlt, bevor es über­haupt mit Guthaben losgeht.

Grund­sätz­lich ist das ganz normal. Das ist halt in dem Fall relativ hoch, weil die Summe einfach so hoch ist. Und dann zahlt man halt jetzt hier in dem Fall monat­lich einfach seine 551 000 Euro weiter. Und irgend­wann ist dann halt ein Guthaben da von 108 000 Euro und dann kommt es zu dem neuen Darlehen. Das heißt also, dann wird quasi der Bauspar­ver­trag zutei­lungs­reif und diese Diffe­renz in Höhe von 321 000 wird dann fällig. Bezie­hungs­weise dann wird das Darlehen quasi aktiv und du zahlst plötz­lich monat­lich 2600. Das heißt, deine Gesamt­be­las­tung steigt plötz­lich rasant an. Und das war die Stelle, wo ich dann den Mandanten oder den Menschen gefragt habe, kannst du dir das denn leisten? Und dann sagte er, nein, nein, kann man nicht. Und dann hab ich ihm das gezeigt, wo das schwarz auf weiß hier in dem Angebot drin­steht. Und hier vorne sieht man es eigent­lich nochmal ein biss­chen einfach eine Über­sicht. Also wir haben hier in der Über­sicht am Anfang, erstmal eine Zahlung von unge­fähr 1400 Euro und dann springt die Rate rasant hoch, wenn der Bauspar­ver­trag zutei­lungs­reif wird, auf diese besagten 2600 Euro. Und das hat er dann übersehen.

Das heißt, das musst du erstmal hinkriegen. Also 1200 Euro monat­lich plötz­lich mehr. Und das wäre halt gerade dann, wenn das Einkommen an der Stelle immer noch nicht wieder gestiegen ist, weil die Frau viel­leicht immer noch mit der Stelle nicht wieder voll dabei ist. Das wäre auch bei denen, obwohl die halt eigent­lich ein ganz gutes Netto Einkommen hatten, wäre das finan­ziell mega mega mega eng geworden. Im Prinzip hätte das genauso gut auch bedeuten können, dass es das finan­zi­elle Aus gewesen wäre.

So was lernen wir also daraus? Bei einer Bauspar­fi­nan­zie­rung muss es vernünftig kalku­liert sein. Also an dieser Stelle, ganz deut­lich nochmal gesagt, ich bin nicht gegen Bausparen. Bausparen kann auch seine Berech­ti­gung haben und ein Gesamt­kon­zept kann auch seine Vorteile haben, weil beim Bausparen hast du halt den Vorteil, dass vom ersten bis zum letzten Euro alles durch­ge­plant ist. Das, was jetzt hier passiert ist, basiert nur darauf, dass es nicht gut kalku­liert ist und weil es sonst nicht anders möglich gewesen wäre, heute diese Rate hinzubekommen.

Das heißt, hätten die jetzt das ordent­lich kalku­liert und die Rate wäre durch­gängig immer gleich geblieben, hätten die halt heute mehr zahlen müssen. Und weil das eben die Maßgabe war oder weil es halt sonst nicht gepasst hätte, hat der Berater an der Stelle gesagt, na, dann setzen wir halt am Anfang das alles ganz schön weit nach unten. Und dann haben wir hinterher ein biss­chen mehr. Aber das merkt der Kunde ja dann nicht beim Abschluss, wenn man nicht genau hinschaut.

Und das finde ich halt schon ziem­lich drama­tisch, dass es sehr schnell über­sehen werden kann. Wenn man sich ein biss­chen damit beschäf­tigt, kann man das viel­leicht eher erkennen. Aber mal ganz im Ernst Wie ist denn die Situa­tion heute? Du hast jetzt eine Immo­bilie. Die Preise sind sowieso alle völlig wahn­sinnig. Und dann stehst du da und bist im Wett­be­werb mit ganz vielen anderen Leuten, die die Immo­bilie auch mögli­cher­weise kaufen wollen. Und dann kommt der Verkäufer, der Immo­bi­li­en­makler und sagt, mach mal schnell, mach mal schnell, wir haben noch 15 andere Inter­es­senten, die wollen alle kaufen. Also derje­nige, der jetzt hier als erstes ja sagt, der kriegt dann auch den Zuschlag. Und das habe ich ganz, ganz häufig, dass Mandanten dann sagen, wir müssen uns beeilen, wir müssen uns beeilen. Wir brau­chen jetzt schnell eine Finan­zie­rungs­zu­sage. Und in solchen Fällen geht dann halt der Wunsch nach der Immo­bilie meis­tens leider vor. Und man ist nicht mehr genau, guckt nicht mehr genau hin. Und dann hast du aber so einen Vertrag und dann ist relativ sicher, dass nach insge­samt 17 Jahren, war das glaube ich hier, dass nach 17 Jahren das Ganze völlig den Bach runter­geht. Und das ist dann halt wieder so ein Fall, wo ich an der Stelle froh bin, dass ich vorher nochmal rein­gu­cken konnte. Ist also sehr, sehr wichtig, dass du dich ordent­lich beraten lässt, dass du das Finan­zie­rungs­kon­zept vor allen Dingen verstehst, damit du beur­teilen kannst, ob du das auch wirk­lich so bekommst, wie du es dir eigent­lich in deinem Kopf so ausmalt.

Und an der Stelle kann ich wirk­lich immer nur davor warnen. Da muss man selber schon mal ein Stück­chen weit rein­gu­cken, weil es ist nicht gesagt, egal ob es jetzt eine Bank ist, eine Spar­kasse, eine Bauspar­kasse, egal ob man da schon lange Kunde ist. Es kann immer mal passieren, dass solche Sachen dir unter­ge­ju­belt werden. Das hört sich jetzt wirk­lich blöd an. Ich will auch gar nicht negativ über die Branche spre­chen. Aber man sieht ja, es passiert. Es passiert täglich, regelmäßig.

Wenn du also eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung vorhast, sucht den unab­hän­gigen Berater, wenn du keinen kennst, komm gerne zu mir. Ich hab da meinem Spezia­listen zusammen die Möglich­keit, bundes­weit Hunderte von Banken zu verglei­chen. Und wir stellen das passende Finan­zie­rungs­kon­zept für dich zusammen. An der Stelle möchte ich dich um einen Gefallen bitten. Sowas, was ich jetzt hier gemacht habe, mir einfach mal so zwischen­durch ein paar Finan­zie­rungs­sa­chen angu­cken, mache ich norma­ler­weise nicht. Also eine Finan­zie­rung besteht halt aus ganz vielen Bestand­teilen und die Planung und die stra­te­gi­sche Ausrich­tung und dann hinterher auch die die Umset­zung. Das ist viel Arbeit, das kann man nicht mal eben so klicki, klicki machen. Wenn du jetzt also sagst, ich schicke dir jetzt mal eine Finan­zie­rung, dann soll der mir mal was dazu sagen. Vergiss bitte nicht, ich bin zwar hier auf YouTube unter­wegs, aber ich hab halt auch noch ein Busi­ness zu führen. Und da ist es jetzt zeit­lich nicht immer möglich, dass ich mir ständig solche Sachen anschaue.

Wenn du aber sagst, ich hätte gerne eine unab­hän­gige Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs­be­ra­tung, dann kommen gerne zu mir. Dann können wir schauen, was wir da für dich tun können. Ich hoffe, das kommt jetzt nicht blöd rüber, aber habe ein biss­chen Verständnis dafür, dass ich das halt nicht immer gewähr­leisten kann, dass ich mir so was anschauen kann. Mir ging es jetzt haupt­säch­lich darum mal zu zeigen, was für Auswir­kungen das haben kann, wenn man nicht genau hinschaut. Und wenn dir das Video gefallen hat, würde ich mich freuen, wenn ihr mir einen Daumen hoch hinter­lässt. Und schreib mir doch mal in die Kommen­tare. Ist dir so was jemand unter­ge­kommen? Bist du selber gerade in der Planung? Was hältst du vom Thema Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung in Verbin­dung mit so einem Konstrukt? Freue ich mich, von dir zu hören. Und wenn du dich grund­sätz­lich für Finanzen und Versi­che­rungen inter­es­sierst, dann abon­niere gerne meinen Kanal. Hier gibt’s regel­mäßig, einmal die Woche mindes­tens, Videos zu diesem Thema und wir sehen uns im nächsten Video wieder. Bis dann. Der Lehnen.