Zinsen bei der Immobilienfinanzierung

Zinsen bei der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung: Wovon sie abhängen – und wie du sie beein­flussen kannst

Du willst eine Immo­bilie kaufen oder bauen – und plötz­lich stehst du vor dieser einen, scheinbar einfa­chen Frage:
Wie hoch sind eigent­lich die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?

Dann stößt du auf unzäh­lige Erfah­rungs­be­richte und Foren­ein­träge. Der eine zahlt 3,5 %, der andere 4,3 % – beide bei zehn Jahren Zins­bin­dung, beide bei 100 % Finan­zie­rung. Und du fragst dich: Wie kann das sein? Warum unter­scheiden sich die Zinsen so stark?

Die kurze Antwort: Weil Zinsen in der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung niemals pauschal sind. Wie hoch dein persön­li­cher Zins­satz ausfällt, hängt von sehr vielen Faktoren ab – von deiner eigenen finan­zi­ellen Situa­tion, von der Immo­bilie selbst und davon, wie du die Finan­zie­rung strukturierst.

In diesem Beitrag erkläre ich dir, worauf Banken bei der Zins­ver­gabe achten, wie du deinen Immo­bi­li­en­zins realis­tisch einschätzen kannst – und an welchen Stell­schrauben du ganz konkret drehen kannst, um bessere Kondi­tionen zu bekommen.

Was kostet ein Auto?
Die Frage „Wie hoch sind die Zinsen bei einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung?“ ist unge­fähr so sinn­voll wie die Frage: „Was kostet ein Auto?“
Natür­lich kommt es darauf an: Marke, Modell, Alter, Zustand, Ausstat­tung – alles spielt eine Rolle.

Genauso ist es beim Immo­bi­li­en­zins. Viele denken, es gebe so etwas wie eine allge­mein­gül­tige Zins­si­tua­tion. Aber das stimmt nicht. Die Kondi­tionen unter­scheiden sich – manchmal um mehr als einen ganzen Prozent­punkt – weil die Ausgangs­lage bei jeder Finan­zie­rung anders ist.

Was genau beein­flusst die Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung?

Wenn man es grob herun­ter­bricht, bestimmen drei Dinge, wie hoch dein persön­li­cher Zins­satz ausfällt:

1. Deine Bonität – also alles, was mit deiner persön­li­chen und finan­zi­ellen Situa­tion zu tun hat.
2. Die Immo­bilie selbst – Zustand, Art, Alter und viele weitere Details.
3. Die Finan­zie­rung – also wie du sie aufbaust, ob und wie viel Eigen­ka­pital du einbringst, welche Lauf­zeit du wählst usw.

1. Die Bonität – wie sicher erscheinst du der Bank?

Ein Ange­stellter mit unbe­fris­tetem Arbeits­ver­trag, gutem Einkommen und Rück­lagen bekommt meist einen besseren Zins­satz als ein Selbst­stän­diger mit schwan­kendem Einkommen oder ein Arbeit­nehmer in Probe­zeit.
Auch das Alter spielt eine Rolle: Je jünger du bist, desto mehr Zeit bleibt zur Rück­zah­lung – was das Risiko für die Bank senkt.

Beson­ders rele­vant wird es, wenn die Finan­zie­rung bis ins Renten­alter läuft. Dann will die Bank sehen, wie hoch deine Rente voraus­sicht­lich sein wird – und ob die Rate auch dann noch tragbar ist. Diese soge­nannte „Lebens­pha­sen­be­trach­tung“ ist heute fester Bestand­teil bei vielen Kreditentscheidungen.

Wichtig ist auch: Es zählen nicht nur deine laufenden Einnahmen, sondern auch deine Schulden, Verpflich­tungen und Rück­lagen. Ein teures Auto auf Kredit, Konsum­schulden oder dauer­haft leere Konten – all das wirkt sich negativ auf die Zins­kon­di­tion aus.

Ein häufiger Denk­fehler: Viele geben nur das Eigen­ka­pital an, das sie wirk­lich einbringen wollen. Klüger ist es, alle Vermö­gens­werte trans­pa­rent offen­zu­legen – auch Rück­lagen. Denn wer zeigt, dass er auch nach der Finan­zie­rung noch finan­ziell flexibel bleibt, bekommt bessere Konditionen.

Wenn du bereits Immo­bi­lien besitzt, ist das grund­sätz­lich positiv – aller­dings nur, wenn die Objekte solide vermietet sind und keine nega­tiven Cash­flows erzeugen. Banken unter­scheiden hier genau: Ein leer­ste­hendes Mehr­fa­mi­li­en­haus, das dich monat­lich belastet, wirkt sich negativ aus – während ein voll vermie­tetes Objekt mit Über­schüssen deine Bonität verbes­sern kann. Einige Banken rechnen für Inves­toren sogar mit Zins­ra­batten, andere wiederum mit Aufschlägen.

2. Die Immo­bilie – was genau wird finanziert?

Nicht jede Immo­bilie wird gleich bewertet. Für die Zinsen deiner Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ist es entschei­dend, was, wo und in welchem Zustand du finan­zieren willst.

Neubauten können teurer werden als geplant – was Banken dazu veran­lasst, einen Risi­ko­auf­schlag einzu­bauen. Bestands­ob­jekte hingegen gelten oft als kalku­lier­barer. Gleich­zeitig hängt viel vom ener­ge­ti­schen Zustand ab: Gebäude mit einer guten Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klasse (z. B. A oder A+) erhalten bei manchen Banken Zins­ra­batte. Wenn du ein Objekt sanieren möch­test, soll­test du das offen angeben – denn wer den Wert der Immo­bilie stei­gert, verbes­sert den Belei­hungs­wert, was wiederum den Zins­satz senken kann.

Auch das Grund­buch spielt eine Rolle. Ein lebens­langes Wohn­recht, das einge­tragen ist, kann den rech­ne­ri­schen Wert für die Bank stark redu­zieren – was wiederum zu einem schlech­teren Zins führt, selbst wenn der Kauf­preis unver­än­dert bleibt.

Banken rechnen nämlich nicht mit dem Kauf­preis, sondern mit dem soge­nannten Belei­hungs­wert. Der kann deut­lich unter dem Kauf­preis liegen – und je höher das Verhältnis von Darlehen zu Belei­hungs­wert (die soge­nannte Belei­hungs­aus­lauf­quote), desto höher der Zins.

3. Die Finan­zie­rung – wie ist sie aufgebaut?

Du kannst dieselbe Immo­bilie ganz unter­schied­lich finan­zieren – und je nachdem, wie du das tust, verän­dert sich dein Zins­satz deutlich.

Mehr Eigen­ka­pital bringt in der Regel bessere Kondi­tionen. Aber: Manchmal machen schon ein paar Hundert Euro Unter­schied. Wenn du z. B. knapp über einer Grenze von 80 % Belei­hung liegst, kann ein minimal höherer Eigen­ka­pi­tal­ein­satz den Zins verbessern.

Auch Eigen­leis­tungen werden von vielen Banken wie Eigen­ka­pital gewertet. Wenn du z. B. das Bad selbst reno­vierst und dafür keinen Hand­werker bezahlen musst, zählt das – und kann die Finan­zie­rungs­kon­di­tionen verbessern.

Darüber hinaus gibt es weitere Eigen­ka­pital-ähnliche Mittel, etwa ein Arbeit­ge­ber­dar­lehen oder Förder­mittel (z. B. KfW). Diese müssen aktiv einge­bunden werden – viele lassen hier Poten­zial liegen, weil sie nicht wissen, was möglich ist.

Die Höhe der Tilgung ist eben­falls entschei­dend. Wer schneller zurück­zahlt, verur­sacht weniger Risiko – und erhält oft bessere Kondi­tionen. Voll­til­ger­dar­lehen, bei denen die Rest­schuld nach Ablauf der Zins­bin­dung 0 € beträgt, werden von Banken oft beson­ders belohnt.

Je länger du die Zinsen fest­schreibst, desto höher wird in der Regel der Zins. Aber es gibt auch Akti­ons­an­ge­bote – z. B. 15 Jahre Zins­bin­dung zum Preis von 10. Solche Möglich­keiten ändern sich ständig – hier lohnt es sich, genau hinzuschauen.

Auch kleine Darlehen – z. B. unter 50.000 oder 100.000 € – können proble­ma­tisch sein. Banken verdienen an diesen Finan­zie­rungen oft weniger, haben aber denselben Prüf­auf­wand. Die Folge: Zins­auf­schläge oder Ablehnung.

Und bei Neubauten kommt ein weiterer Aspekt dazu: die bereit­stel­lungs­zins­freie Zeit. Wenn du das Darlehen nicht auf einmal abrufst (z. B. weil nach Baufort­schritt gezahlt wird), hält die Bank es bereit. Diese Zeit ist meist begrenzt – danach zahlst du Zinsen auf nicht genutztes Kapital. Je länger die Frist, desto höher der Zins­auf­schlag im Grundangebot.

Einige Banken gewähren sogar Zins­nach­lässe, wenn du bei ihnen ein Gehalts­konto eröff­nest oder bereits Kunde bist. Auch das kann einen Unter­schied machen – sollte aber nicht der einzige Entschei­dungs­grund für oder gegen eine Bank sein.

Warum du dich nicht auf Aussagen von anderen verlassen solltest

Zwei Personen können dieselbe Immo­bilie mit glei­chem Kauf­preis finan­zieren – und trotzdem komplett unter­schied­liche Zinsen bekommen. Warum? Weil alle oben genannten Faktoren indi­vi­duell zusammenspielen.

Wenn du also irgendwo liest oder hörst: „Ich hab 3,7 % bekommen“, bringt dir das herz­lich wenig – wenn du nicht alle Eckdaten kennst. Ohne voll­stän­dige Kontext­in­for­ma­tionen sind solche Zahlen wertlos.

Wie findest du trotzdem heraus, wo die Zinsen für Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung aktuell liegen?

Auch wenn du kein eigenes Zins­mo­dell hast, kannst du dir einen groben Über­blick verschaffen. Der soge­nannte Pfand­brief­zins zeigt an, wie teuer sich Banken lang­fristig refi­nan­zieren.
Auf diesen Basis­wert schlägst du ca. 0,5 bis 1,0 % auf – je nach Bank und indi­vi­du­eller Marge. So bekommst du eine realis­ti­sche Einschät­zung, in welchem Korridor sich dein Immo­bi­li­en­zins bewegen wird.

Fazit: Dein Zins­satz ist kein Fixwert – sondern das Ergebnis vieler Einzelentscheidungen

Zinsen in der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung sind keine Tabelle, in der du einfach deinen Namen einträgst. Sie sind das Ergebnis vieler Faktoren – und du hast auf viele davon direkten Einfluss.

Je besser du vorbe­reitet bist, je gezielter du Eigen­ka­pital und Stra­tegie einsetzt, desto güns­tiger kann dein Zins ausfallen. Und das lohnt sich: Schon 0,3 % Unter­schied beim Zins­satz machen über 20 oder 30 Jahre mehrere Tausend Euro Unterschied.

Wenn du gerade planst, eine Immo­bilie zu kaufen oder zu bauen – oder einfach eine ehrliche Einschät­zung zu deinem Finan­zie­rungs­rahmen haben möch­test – buch dir gern einen Termin bei mir.
Ich zeige dir, welche Zins­kon­di­tionen realis­tisch sind, welche Stell­schrauben du nutzen kannst und wie du das Beste aus deiner Finan­zie­rung heraus­holst – verständ­lich, unab­hängig und ohne Verkaufsdruck.

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