Immo­bi­li­en­kauf und Vermie­tung an Verwandte

Immo­bi­li­en­kauf und Vermie­tung an Verwandte: Praxis­leit­faden für steu­er­liche und finan­zi­elle Gestal­tung mit Ausblick auf das Eigenheim

Chancen und Risiken der Vermie­tung an Angehörige

Die Vermie­tung einer Immo­bilie an Fami­li­en­mit­glieder – also an Kinder, Eltern oder andere enge Verwandte – ist weit mehr als eine reine Fami­li­en­hilfe. Für Vermieter ergeben sich finan­zi­elle Vorteile, zum Beispiel steu­er­liche Abzugs­mög­lich­keiten und eine plan­bare Alters­vor­sorge. Für den Mieter, meist ein Kind, gibt es die Chance auf güns­ti­geren Wohn­raum, was gerade in Ballungs­räumen bares Geld wert sein kann. Der Haken: Das Finanzamt prüft solche Miet­ver­hält­nisse mit beson­derer Skepsis. Ziel ist es, miss­bräuch­liche Gestal­tungen – also „verdeckte Schen­kungen“ oder reine Steu­er­spar­mo­delle – zu verhin­dern. Wenn du die formalen Anfor­de­rungen nicht einhältst, drohen der Verlust steu­er­li­cher Vorteile und unter Umständen sogar Schen­kungs­steuer. Es lohnt sich also, von Anfang an mit maxi­maler Sorg­falt vorzugehen.

Was das Finanzamt verlangt: Der Fremdvergleichsgrundsatz

Das A und O ist der soge­nannte Fremd­ver­gleichs­grund­satz. Das heißt: Der Miet­ver­trag und die gesamte Abwick­lung müssen so gestaltet sein, wie es auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Dazu gehört: Schrift­li­cher Miet­ver­trag mit allen wesent­li­chen Klau­seln (Miet­ob­jekt, Miet­höhe, Neben­kosten, Kaution, Kündi­gungs­fristen, Zahlungs­mo­da­li­täten), regel­mä­ßige, beleg­bare Miet­zah­lungen – am besten per Dauer­auf­trag, nicht bar, strikte Tren­nung von Unter­halt und Miete: Miet­zah­lungen dürfen nicht aus dem Unter­halt „zurück­fließen“, jähr­liche Neben­kos­ten­ab­rech­nung nach klaren Regeln und profes­sio­neller Umgang bei Zahlungs­verzug, Mahn­wesen etc. Sobald du von den Stan­dards abweichst, die du auch mit einem fremden Mieter hättest, riskierst du die steu­er­liche Anerkennung.

Miet­ver­trag, Zahlungs­ab­wick­lung und Neben­kosten: Das musst du beachten

Miet­ver­trag
Unbe­fris­tete Miet­ver­träge sind in der Regel vorteil­haft. Inhalt­lich sollten alle Pflicht­an­gaben enthalten sein, die auch ein Anwalt bei fremden Mietern empfiehlt. Die Kaution muss tatsäch­lich hinter­legt und zurück­ge­zahlt werden.

Miet­zah­lungen und Zahlungs­nach­weise
Keine Barzah­lungen – immer Bank­über­wei­sung oder Dauer­auf­trag! Keine Vermi­schung von Miet­zah­lungen mit Unter­halts­leis­tungen. Konto­aus­züge dienen im Zweifel als Nachweis.

Neben­kosten
Neben­kosten müssen jähr­lich abge­rechnet und belegt werden – auch in der Familie. Doku­men­ta­tion und Belege sind Pflicht.

Mieter­be­zie­hung
Ange­hö­rige wie fremde Mieter behan­deln: Bei Zahlungs­verzug Mahnung, bei Schäden Kaution einsetzen, regel­mä­ßige Objekt­kon­trolle durchführen.

Defi­ni­tion „nahe Ange­hö­rige“
Nur auf diese Gruppe kommen die spezi­ellen Regeln an: Ehepartner, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Neffen/Nichten.

Steu­er­liche Beson­der­heiten: Wie viel Miete ist „richtig“?

Entschei­dend für deine steu­er­li­chen Vorteile ist die Höhe der verein­barten Miete im Verhältnis zur orts­üb­li­chen Vergleichsmiete.

• Mindes­tens 66 % der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete: Volle Aner­ken­nung aller Werbungs­kosten, keine weiteren Prüfungen
• Zwischen 50 % und 65 %: Volle Aner­ken­nung nur bei posi­tiver Total­über­schuss­pro­gnose (es muss über 30 Jahre insge­samt ein Über­schuss entstehen)
• Unter 50 %: Nur antei­lige Aner­ken­nung der Werbungs­kosten. Außerdem besteht das Risiko einer Schen­kungs­steuer, weil ein „Geschenk“ vorliegt.

Die orts­üb­liche Vergleichs­miete ermit­telst du über den Miet­spiegel, Immo­bi­li­en­por­tale oder im Zweifel mit einem Gutachten. Bei möblierter Vermie­tung kommt ein Möblie­rungs­zu­schlag oben drauf. Wichtig: Du musst die Miete alle paar Jahre prüfen und ggf. anpassen, weil sich der Miet­spiegel ändern kann.

Werbungs­kosten: Welche Kosten du absetzen kannst

Werbungs­kosten sind alle Kosten, die im Zusam­men­hang mit der Vermie­tung entstehen und steu­er­lich absetzbar sind. Darunter fallen u.a.: Abschrei­bungen auf das Gebäude (nicht das Grund­stück), Kredit­zinsen (sofern das Darlehen für den Erwerb oder die Reno­vie­rung der vermie­teten Immo­bilie aufge­nommen wurde), Renovierungs‑, Instand­hal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­kosten, Kauf­ne­ben­kosten (z.B. Notar, Grund­buch, Makler­pro­vi­sion, antei­lige Grund­er­werb­steuer), nicht umla­ge­fä­hige Betriebs­kosten, Grund­steuer, Versi­che­rungen, Verwal­tungs­kosten, Steu­er­be­ra­tung, Fahrt­kosten zur Immo­bilie. Achtung: Jede Ausgabe muss belegt und sauber doku­men­tiert werden. Nur so erkennt das Finanzamt die Kosten an.

Beson­der­heiten bei der Finan­zie­rung einer Anlageimmobilie

Banken bewerten vermie­tete Immo­bi­lien als „riskanter“ als das Eigen­heim, daher sind die Finan­zie­rungs­kon­di­tionen meist etwas schlechter. Du soll­test ausrei­chend Eigen­ka­pital für Kauf­ne­ben­kosten einbringen, um den Belei­hungs­wert zu opti­mieren. Kredit­zinsen sind nur dann als Werbungs­kosten abziehbar, wenn das Darlehen nach­weis­lich für die vermie­tete Immo­bilie aufge­nommen wurde. Spezi­elle Modelle wie das Ehegat­ten­dar­lehen sind möglich, aber komplex und mit hohen formalen Anfor­de­rungen verbunden. Das Finanzamt prüft genau, ob die Gestal­tung fremd­üb­lich ist.

Möblierte Vermie­tung: Was du wissen solltest

Bei möbliert vermie­teten Wohnungen erhöht ein Möblie­rungs­zu­schlag die Vergleichs­miete. Dadurch ändert sich ggf. die rele­vante Grenze für die steu­er­liche Aner­ken­nung. Der Zuschlag sollte realis­tisch und nach­voll­ziehbar kalku­liert werden, nicht zu hoch, nicht zu niedrig. Eine detail­lierte Inven­tar­liste der Möbel gehört in den Vertrag.

Eigen­tums­woh­nung jetzt, Eigen­heim später: Worauf du achten musst

Viele kaufen zunächst eine Immo­bilie zur Vermie­tung, planen aber mittel­fristig ein Eigen­heim. Das hat Auswir­kungen auf Bonität, Eigen­ka­pital und Steuer. Wer bereits eine vermie­tete Immo­bilie finan­ziert hat, muss bei der Finan­zie­rung des Eigen­heims mit einem höheren Eigen­ka­pi­tal­be­darf oder schlech­teren Kondi­tionen rechnen. Zinsen für ein Darlehen, das zwar über die vermie­tete Wohnung abge­si­chert ist, aber zur Finan­zie­rung des Eigen­heims dient, kannst du steu­er­lich nicht absetzen. Staat­liche Förder­pro­gramme (KfW etc.) gelten nur für selbst­ge­nutztes Wohn­ei­gentum, nicht für vermie­tete Immo­bi­lien. Mehrere Kredit­nehmer (z. B. Ehepartner, Lebens­ge­mein­schaften, GbR) können die Bonität stei­gern und die Kondi­tionen verbessern.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Typi­sche Stol­per­fallen: Kein schrift­li­cher Vertrag, fehlende oder zu nied­rige Miete. Barzah­lungen oder Vermi­schung von Unter­halt und Miete. Keine oder mangel­hafte Neben­kos­ten­ab­rech­nung. Mangelnde profes­sio­nelle Distanz im Umgang mit dem Mieter. Fehler­hafte Kalku­la­tion bei möblierten Wohnungen (Zuschlag vergessen). Annahme, dass alle Kredit­zinsen absetzbar sind, auch wenn der Kredit für das Eigen­heim genutzt wird. Lücken­hafte oder fehler­hafte Doku­men­ta­tion der Werbungskosten.

Empfeh­lungen: Immer einen voll­stän­digen schrift­li­chen Miet­ver­trag nach Muster verwenden. Miet­preis regel­mäßig anpassen (idea­ler­weise mindes­tens 66 % der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete). Miet­zah­lungen per Dauer­auf­trag, Unter­halt und Miete strikt trennen. Sorg­fäl­tige Neben­kos­ten­ab­rech­nung und voll­stän­dige Beleg­samm­lung. Ange­hö­rige wie fremde Mieter behan­deln (auch bei Mahnungen). Rechts­form bei mehreren Immo­bi­lien früh­zeitig prüfen und Bera­tung einholen.

Fazit: Diszi­plin zahlt sich aus

Die Vermie­tung an Ange­hö­rige kann ein cleverer Weg sein, um Vermögen aufzu­bauen, Steuern zu sparen und die Familie zu unter­stützen – wenn du konse­quent und profes­sio­nell arbei­test. Die zentrale Botschaft: Profes­sio­na­lität schlägt Vertraut­heit, sobald das Finanzamt mit am Tisch sitzt. Nur so kannst du die Vorteile voll ausschöpfen und finan­zi­elle Fall­stricke umgehen.

Hand­lungs­emp­feh­lungen auf einen Blick

• Miet­ver­trag schrift­lich, voll­ständig und unbefristet
• Miet­preis bei mindes­tens 66 % der Vergleichsmiete
• Ausschließ­lich Überweisung/Dauerauftrag für Mietzahlungen
• Unter­halts­leis­tungen und Miete strikt trennen
• Sorg­fäl­tige Doku­men­ta­tion aller Kosten und Einnahmen
• Neben­kos­ten­ab­rech­nung jähr­lich, mit Belegen
• Kredite sauber trennen nach Verwendungszweck
• Schen­kungs­steu­er­frei­be­träge im Blick behalten
• Profes­sio­nelle Bera­tung bei Unsi­cher­heiten nutzen

Tipp: Wenn du konkrete Fragen zur steu­er­li­chen Gestal­tung oder zur Finan­zie­rung hast, kannst du gerne einen Termin mit mir buchen – auch wenn es mal speziell wird. Ein rechts­si­cherer, wirt­schaft­lich sinn­voller Weg lässt sich fast immer finden, wenn du von Anfang an die rich­tigen Weichen stellst.

Disclaimer:
Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen recher­chiert und erstellt. Trotzdem können sich Fehler, Zahlen­dreher oder Miss­ver­ständ­nisse einschlei­chen. Der Text stellt keine Rechts­be­ra­tung oder Steu­er­be­ra­tung dar und ersetzt auch keine indi­vi­du­elle Bera­tung durch einen Rechts­an­walt oder Steu­er­be­rater. Die Infor­ma­tionen dienen ausschließ­lich der ersten Orien­tie­rung. Für eine konkrete, auf deinen Fall abge­stimmte Bera­tung verein­bare bitte einen persön­li­chen Termin.