Wieviel Immo­bilie kannst Du Dir leisten?

Worum geht es?

Wieviel Immo­bilie kann ich mir leisten? Diese Frage beschäf­tigt viele meiner Mandanten. In diesem Video bekommst Du eine Faust­formel, mit der Du berechnen kannst, wie teuer Dein Eigen­heim unge­fähr werden kann.

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Inhalt des Videos (Tran­skrip­tion):

Tach zusammen, hier ist der Lehnen und in der heutigen Finanz Freitag Folge geht es um die Frage, wie viel Immo­bilie kann ich mir leisten? Und mit einer ganz einfa­chen Formel berechnet, gebe ich dir hier einen Tipp, wie du für dich ausrechnen kannst, wie viel du dir erlauben kannst, wenn du dir da eine eigene Immo­bilie kaufen möchtest.

Die Frage wird relativ häufig gestellt. Sag mal, wie viel kann ich mir denn leisten, wenn ich jetzt auf der Suche bin nach einer Immo­bilie? Wonach kann ich gucken? Was wäre mein Budget? Und ich gebe dir heute einen Tipp, wie man das ganz einfach berechnen kann und was du vor allen Dingen beachten soll­test. Wenn du Lust hast, eine Finan­zie­rung für dich prüfen zu lassen, dann kannst du gerne auf mich zukommen. Ich arbeite da mit meinen Koope­ra­ti­ons­part­nern persön­liche, indi­vi­du­elle und vor allen Dingen ganz­heit­liche Finan­zie­rungs­kon­zept aus.

Ganz­heit­lich bedeutet, wir schauen uns nicht nur die einfache Finan­zie­rung des Objekts an, sondern auch die Lebens­um­stände. Das ist nämlich teil­weise noch viel, viel wich­tiger als die Zinsen, die wir zwar auch über zig Banken verteilt verglei­chen. Viel wich­tiger ist aber, ob das Konzept zu dir passt. Wie viel Flexi­bi­lität brauchst du? Möch­test du viel­leicht sogar die Immo­bilie irgend­wann mal vermieten? Das habe ich auch relativ häufig, dass Leute sagen, ich möchte mir eine Wohnung kaufen. Aber der Plan ist schon, dass ich das irgend­wann mal vermiete, um dann viel­leicht auf eine größere Immo­bilie umzu­sat­teln, wenn Familie dazukommt.

Das sind so Sachen, die sollte man mit einem unab­hän­gigen Finan­zie­rungs Berater bespre­chen. Wenn du eine Frage zu diesem Thema hast, komme gerne auf mich zu. Ich arbeite da mit Spezia­listen zusammen und wir arbeiten dann gemeinsam eine Stra­tegie aus, die am besten für dich passt.

Wie betrachtet man eine Immobilienfinanzierung?

Jetzt kommen wir aber mal zum eigent­li­chen Thema. Wie betrachtet man denn so eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung? Zunächst einmal ist das ganz, ganz wichtig. Das ist nicht selbst­ver­ständ­lich. Für mich zwar schon, aber nicht unbe­dingt. Wenn du heute eine Immo­bilie kaufst, dann sollte das oberste Ziel sein, dass du mit 67 bzw. dann, wenn du in Rente gehst, das ist in der Regel mit 67. Bis dahin soll­test du defi­nitiv fertig sein. Das muss das Ende sein. Früher kann, muss nicht unbe­dingt, kann. Aber spätes­tens wenn du in Rente gehst, wird dein Einkommen ja ganz stark abfallen und dann muss die Immo­bilie bezahlt sein.

Es gibt immer Menschen, die sich das dann schön­reden und sagen, ja, komm kann ich auch noch ein biss­chen extra und wird schon irgendwie. Das machen dann teil­weise sogar die Banken mit. Ich halte das für höchst unse­riös, weil ich bin mir relativ sicher, wenn du sowieso schon ein Problem hast, deinen Lebens­stan­dard zu halten im Renten­alter, dann wird es wahr­schein­lich auch noch schwierig, wenn du dann eine Immo­bilie finan­zieren oder weiter finan­zieren musst. Die Situa­tion sollte man sich nicht unbe­dingt schaffen.

Neben­kosten

Kommen wir mal zum ersten Punkt, nämlich das Thema Neben­kosten. Neben­kosten sind Kosten, die entstehen, wenn du eine Immo­bilie kaufst. Das heißt, du bezahlst ja nicht nur den reinen Kauf­preis, sondern es gibt noch Kosten wie z.B. den Notar und den Grund­buch­ein­trag. Das ist unge­fähr 1,5 Prozent. Die berechnen sich auf den Kauf­preis. Wenn du also für 100 000 Euro eine Immo­bilie kaufst, rechne davon einfach 1,5 Prozent und dann hast du die Summe für diesen Kosten­faktor. Dann gibt es noch die Grund­er­werb­steuer, kürze ich auch mal ab. Die ist in NRW 6,5 Prozent. Die ist von Bundes­land zu Bundes­land unter­schied­lich. Da müss­test du dir dann selber raus­su­chen, in welchem Bundes­land du gerade zuschaust oder wo du gerade wohnst oder kaufen willst. In NRW, wo meine Mandanten herkommen, ist das 6,5 Prozent. Und dann gibt es noch den Makler, nicht den Versi­che­rungs­makler, sondern den Immo­bi­li­en­makler. Das ist übri­gens der Makler, den die meisten halt auch kennen. Wenn die Leute mich fragen, was machst du beruf­lich? Ich sage, bin ein Makler. Ach Immo­bi­li­en­makler, ne Versi­che­rungs­makler, Finanz und Versi­che­rungs­makler, wie man merkt, hat ja hier nichts mit Versi­che­rung zu tun.

So also 3,57 Prozent ist die Hälfte von den Makler­kosten und das zahlt dann der Käufer, sodass du insge­samt auf 11,57 Prozent kommst. So, 11,57 Prozent, die soll­test du bar haben. Sollte bedeutet, es muss nicht unbe­dingt sein, du kannst auch soge­nannte 110 Prozent Finan­zie­rung machen. Das heißt, die Neben­kosten stimmt jetzt zwar nicht mit 10 Prozent, aber die Neben­kosten kann man auch mitfi­nan­zieren. Das ist immer abhängig von der Bonität, sprich also von deiner Einkom­mens­si­tua­tion, von deiner Kredit­wür­dig­keit. Und ich empfehle aber immer mindes­tens mal diese Kosten, dass man die hat, dass man die bar da hat, damit man einfach eine bessere Kondi­tion bei der Bank bekommt. Also im Grunde genommen ist es so, verein­facht gesagt, je mehr Eigen­ka­pital du hast, desto bessere Kondi­tionen bekommst du auch.

Und wenn du sagst, ich habe nichts in der Tasche, ich will aber ein schi­ckes Haus kaufen, dann ist das theo­re­tisch möglich. Aber es kann passieren, dass die Bank sagt, ja, dann nehmen wir aber halt auch andere Zinsen. Das heißt also, grob gesagt, 11,57 Prozent, je nachdem, ob du einen Makler drin hast oder nicht. Es gibt ja auch Immo­bi­lien, die ohne Makler verkauft werden. Oder besser mehr. Also 20 Prozent schaden auch nicht. Grund­sätz­lich sollte man nicht unbe­dingt aus dem letzten Loch pfeifen, wenn man gerade sagt, ich will jetzt eine Immo­bilie kaufen.

Finan­zie­rung

Gehen wir mal jetzt auf das Thema Finan­zie­rung. Finan­zie­rung bedeutet ja, dass du Zinsen zahlst und eine Tilgung. Ein Annui­tä­ten­dar­lehen funk­tio­niert eben so, dass du eine Rate hast, eine feste Rate. In dieser Rate hast du einen Zins­an­teil, der wird mit der Zeit immer weniger, weil der sich immer auf die aktu­elle Schuld bezieht und einen Tilgun­gen­an­teil, der wird dann halt in der Rate mit der Zeit mehr. Und das nennt man dann Annui­tä­ten­dar­lehen. Ich will auch gar nicht so sehr in die Tiefe gehen. Das soll jetzt so eine ganz einfache Faust­formel sein. Aber, ich sage immer so grob gesagt, in der heutigen Zeit, rechne mal ganz grob über den Daumen einfach 5 Prozent. Warum? Weil 5 Prozent bei den meisten halt irgendwie schon passt.

Nehmen wir mal ein also Beispiel. Du würdest jetzt eine Immo­bilie für 100 000 Euro kaufen wollen, dann wäre das 5 Prozent. Wären also 5 000 Euro und das dann geteilt durch 12, dann hast du deine Rate monat­lich. Und dann musst du dir über­legen, kann ich mir das erlauben oder nicht? Und dann ist es aber noch wichtig, ob die Bank auch der Meinung ist, dass du dir das erlauben kannst oder nicht. Warum sage ich 5 Prozent? Wenn du heut­zu­tage finan­zierst, dann ist es jetzt nicht unge­wöhn­lich, wenn man 2 Prozent Zinsen hat und dann sollte man ruhig mal 3 Prozent Tilgung kalkulieren.

Bei 2 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgung bist du nach 25,7 Jahren fertig. Das heißt auch da wieder die Frage, wie alt bist du? Wenn du jetzt 40 bist zum Beispiel, dann passt das ja ganz gut. Wenn du 30 bist, kannst du theo­re­tisch auch weniger tilgen, weil dann hast du ja noch genug Zeit. Das Wich­tige ist dabei, du soll­test eben nicht den Fehler machen, dass du sagst, ja, ich kenne das ja noch, man kann ja 1 Prozent Tilgung machen.

Jetzt zeige ich dir nämlich mal was, weil wenn du 2 Prozent Zinsen hast und 1 Prozent Tilgung, dann hast du eine Gesamt­lauf­zeit von 55,1 Jahren. Das ist ein biss­chen schwierig. Wenn du gerade 10 Jahre alt bist, dann könn­test du das machen. Dann bist du nämlich bis zum Renten­alter fertig. So, in der Regel gibt’s aber keine 10 die Immo­bi­lien finan­zieren. Also 1 Prozent vergiss das ganz schnell wieder. Selbst wenn du 2 Prozent Tilgung nimmst, was immer noch wenig ist, dann brauchst du 34,8 Jahre. Sollte das jetzt passen. Also wenn du jetzt beispiels­weise 30 bist, dann könn­test du theo­re­tisch 2 Prozent tilgen. Ich würde aber immer so viel tilgen, wie es nur irgendwie geht, weil du hast ja in der Regel die Situa­tion, dass du eine Zins­fest­schrei­bung hast. Und wenn du jetzt nach 10, 15, meinet­wegen auch nach 20 Jahren aufhört und du hast immer so wenig getilgt, wie es nur irgendwie nach unten hin geht und wie die Bank das mitmacht, dann hast du halt eine relativ hohe Restschuld.

Und dann ist halt die Frage wo stehen dann die Zinsen? Weil wenn die Zinsen irgend­wann wieder hoch­gehen sollten, was ich erst einmal nicht glaube, zuge­ge­be­ner­maßen. Aber wenn die hoch­gehen sollten, dann hast du natür­lich eine so hohe monat­liche Belas­tung, dann kann das dich Kopf und Kragen kosten. Also, so im groben Schnitt, wenn man jetzt mal so von 5 Prozent ausgeht, dann liegst du da schon gar nicht so verkehrt.

Kaufen statt mieten?

Und jetzt kommt ein wich­tiger Punkt zum Abschluss. Manche Mandanten sagen mir, ja, ich würde gerne eine Immo­bilie kaufen, weil das ist ja eigent­lich Quatsch, dass ich Miete zahle. Weil für das gleiche Geld könnte ich ja auch eine Immo­bilie kaufen und bezahlen. Das ist meiner Meinung nach auch Quatsch. Und ich zeige dir auch warum. Nehmen wir mal wieder ein Beispiel. Du hast heute eine Wohnung und meinet­wegen 60 Quadrat­meter und sagst, bei 500 Euro Kalt­miete. Ich könnte jetzt eigent­lich auch etwas kaufen, weil die 500 Euro, die zahle ich jetzt im Moment meinem Vermieter. Kalt­miete deshalb, weil du auch noch Neben­kosten hast, wenn du eine Immo­bilie kaufst. Und die Neben­kosten sind ja in der Warm­miete auch enthalten. Also deshalb Kalt­miete ohne Nebenkosten.

So, jetzt könn­test du also sagen 500 Euro, da könnte ich mir auch eine Immo­bilie von kaufen. Jetzt rechnen wir mal aus, 500 Euro monat­lich, mal 12 sind 6000 Euro im Jahr. Wie viel ist 100 Prozent, wenn 6000 Euro 5 Prozent sind? Das kann ich dir sagen. Es sind 120 000 Euro. Ich weiß nicht, ob du selber schon auf der Suche bist und mal irgendwo geguckt hast. Du musst dir einfach die Frage stellen, kriege ich eine gleich­wer­tige Wohn­si­tua­tion, wenn ich heute 500 Euro Kalt­miete zahle, kriege ich eine vergleich­bare Wohn­si­tua­tion für 120 000 Euro gekauft.

Also kriege ich eine Wohnung für 120 000 Euro? Meis­tens ist das nicht der Fall. Oder zumin­dest, kommt nämlich der nächste Punkt dazu. Die Leute sagen ja dann, wenn ich jetzt was kaufe, dann will ich auch noch was Schi­ckeres. Da ist ja 60 Quadrat­meter eigent­lich ein biss­chen wenig. Darf ruhig mal 100 sein, weil das kann ja auch sein, dass mal ein Kind dazu­kommt. Eigent­lich haben wir es sogar geplant. Eigent­lich wäre sogar 140 Quadrat­meter besser. Also viel­leicht noch ein biss­chen mehr.

So, und ratz­fatz bist du dann bei 150 Quadrat­meter, meinet­wegen. Und dann gucken die Leute sich um und sagen, was kosten denn hier in Dort­mund die Neubau­ge­biete? Und wenn ich dann sage, ja, es kann auch schon mal passieren, dass du jetzt 3000 Euro pro Quadrat­meter zahlst bei 150 Quadrat­me­tern, dann kommt halt ein biss­chen was zusammen, nämlich 450 000 Euro. Ta ta tata. Also es kommt natür­lich darauf an, wo du jetzt kaufen willst. Es gibt aber Gegenden, da kostet teil­weise einfach auch eine Wohnung 3000 Euro pro Quadrat­meter. Dann bist du halt ratzi­fatzi bei 450 000 Euro.

Frage Nummer 1 ist also, hast du jetzt, sage ich jetzt einfach nochmal 10 Prozent Eigen­ka­pital? Also hast du 45 000 Euro auf dem Tages­geld­konto? Dann sagen viele Mandanten, ja nicht so ganz, fehlt ein biss­chen was. Und das zweite ist, kannst du bei 450 000 Euro, kannst du dir das erlauben, was da monat­lich an Belas­tung kommt? Wenn wir jetzt davon 5 Prozent rechnen, dann sind das 22 500 Euro pro Jahr, also 1875 Euro monat­lich. Du hast vorher also 500 Euro Miete gezahlt und willst jetzt erzählen, dass du 1850 Euro Wohn­kosten stemmen kannst? Das ist irgendwie unrealistisch.

Also wenn das Netto-Einkommen stimmt und du hast im Moment tatsäch­lich nur, keine Ahnung, 5 Prozent Wohn­kosten, dann kann das sein. Ich glaube aber eher nicht. 1875 Euro muss man sich halt mal auf der Zunge zergehen lassen. Und manchmal sage ich den Mandanten dann auch, übe das doch einfach mal. Wenn du jetzt aktuell 500 Euro Wohn­kosten hast oder Kalt­miete hast, dann pack doch mal die nächsten 6 Monate 1375 Euro zur Seite. Und da fangen viele schon an zu über­legen und sagen, das kann ich mir gar nicht vorstellen, wie soll das denn gehen?

Also, dieses Sprüch­lein, das was ich an Miete zahle, kann ich ja auch in eine Immo­bilie stecken. Das stimmt manchmal, aber manchmal auch eher nicht. Und das ist ein Grund­satz, mit dem du dich mal befassen soll­test, wenn du also gerade das Thema Immo­bilie vor Augen hast und sagst, ich würde ja schon gerne mal gucken, so ein biss­chen was kann ich denn so kaufen. Merkt dir einfach grob gesagt, 5 Prozent plus minus. Kann also je nachdem ob du älter jünger bist. Kann mehr sein, kann auch weniger sein. Es kommt auf die Zinsen an, aber so eine grobe Faust­formel von 5 Prozent macht da schon Sinn. Und dann zerplatzen tatsäch­lich auch manche Träume, weil ich habe Mandanten, die wohnen jetzt in einer Wohnung und sagen dann, wir wollen jetzt ein Haus kaufen. Richtig dickes Ding, kostet eine halbe Millionen, können wir das machen? Dann sage ich, ja, weiß ich nicht. Eine Bank könnte unter Umständen sagen, das kriegen wir noch irgendwie durchgeboxt.

Aber ganz ehrlich, wenn ich mit meinen Koope­ra­ti­ons­partner darüber spreche, es ist in der Regel so, dass man dann sagt, nein, mach das nicht. Ich will auch nicht für deinen Bank­rott verant­wort­lich sein. Eins ist doch ganz klar, wenn du die Immo­bilie nicht mehr bezahlen kannst, wer kriegt die denn dann? Wahr­schein­lich die Bank, oder? Überleg dir ganz genau, ob die Immo­bilie das wert ist, dass du deinen Lebens­stan­dard so stark einschränkst, dass du nicht mehr in den Urlaub fährst und dass du aus dem letzten Loch pfeifst. Weil was passiert denn, wenn dann mal irgend­etwas an der Immo­bilie kaputt ist? Und du musst für 10000 Euro, 20, 30 000 Euro irgendwas sanieren, repa­rieren, dann wird es eben schwierig.

Komm auf mich zu

Ich hoffe, das hat hier so ein biss­chen geholfen. Wenn du dazu Fragen hast, wie gesagt, komm auf mich zu. Wir können da gerne mit meinem Koope­ra­ti­ons­partner drüber spre­chen. Gemeinsam gucken wir dann, was wir da machen können, was es dann für Möglich­keiten gibt für dich. Das soll jetzt mal so eine ganz grobe, einfache Faust­formel gewesen sein. Und wenn du jetzt gerade auf YouTube zuschaust, abon­niere den Kanal, mache die Glocke an, dann kriegst du auch immer mit, wenn es was Neues gibt.

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