Bauspar­fi­nan­zie­rung sinn­voll? Risiko Zins­än­de­rung!? | GEGENBEWEIS!

Worum geht es?

Ist das Risiko der Zins­än­de­rung bei Deiner Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung groß? Musst Du einen Bauspar­ver­trag abschließen, um das Risiko aufzu­fangen? Ich rechne Dir vor, ob es sinn­voll ist oder nicht!

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Inhalt des Videos ( Transkription):

Tach zusammen, der Lehnen ist wieder da und ich habe ein inter­es­santes Thema, das ist zumin­dest eins, was sehr häufig in den Bera­tungen vorkommt, nämlich Bauspar­fi­nan­zie­rung und ist das notwendig, um die Finan­zie­rung sind zins­si­cher zu machen? Das wird zumin­dest sehr gerne so verkauft und man kann das ganz normal mathe­ma­tisch berechnen, ob das wirk­lich so ist. Bevor wir da einsteigen, guck doch nochmal, ob du viel­leicht den Kanal noch gar nicht abon­niert hast. Weil wenn das so ist, dann würde ich dir das auf jeden Fall empfehlen. Das kannst du hier unten machen. Das kostet nichts und dann kriegst du immer mit, wenn hier neue Videos erscheinen. Einmal in der Woche, in der Regel, passiert hier was in Rich­tung Finanzen und Versicherungen.

Falls du gerade gar nicht verstehst, wovon ich rede, will ich dir mal ganz kurz als Basic sozu­sagen erklären, was hier eigent­lich los ist. Wenn du dir von einer Bank Geld leihst, um eine Immo­bilie zu kaufen, dann hast du eine soge­nannte Zins­fest­schrei­bung. Das heißt also, das ist eine vertrag­lich verein­barte Zeit, beispiels­weise 10 Jahre, 15 Jahre oder meinet­wegen auch 20 Jahre oder wie auch immer. Das ist eine vertrag­lich verein­barte Zeit, in denen die Zinsen, die du am Anfang verein­barst, fest sind. Das heißt, die können sich dann nicht mehr verändern.

Erst danach setzt du dich wieder mit der Bank hin und sagst, okay, Vertrag ist jetzt sozu­sagen ausge­laufen. Wir müssen jetzt einen neuen machen oder verlän­gern. Und wie viel Geld ist denn jetzt eigent­lich noch offen? Und dann wird halt entschieden anhand des dann gültigen Zins­ni­veaus, welchen Zins du dann bekommst, also welche Kondi­tionen. Das muss jetzt nicht unbe­dingt bei der glei­chen Bank sein. Du hast natür­lich immer die Wahl, auch zu einer anderen Bank zu gehen. Aber die Frage, die immer aufkommt ist, was passiert denn eigent­lich, wenn inner­halb dieser 10, 15, 20 Jahre das Zins­ni­veau steigt? Das heißt, am Ende der Zins­bin­dungs­frist hast du quasi eine Rest­summe, die noch finan­ziert werden muss. Die Zinsen sind aber in der Zwischen­zeit gestiegen. Das ist die große Angst, die Mandanten von sich heraus immer natür­li­cher­weise haben. Ist auch vernünftig, dass man darüber nach­denkt. Und die Bauspar­kon­struk­tion funk­tio­niert eben so, dass du über die gesamte Zeit eine fest­ge­legte plan­mä­ßige Tilgung deines Darle­hens hast.

Du hast also eine Anspar­zeit. In dieser Zeit kriegst du eine Vorfi­nan­zie­rung, das heißt, die Bank leiht dir schon mal das Geld und in der Zeit tilgst du nicht, sondern du hast dann halt den Bauspar­ver­trag, den du bespaßt. Der wird dann irgend­wann zutei­lungs­reif und dann wird umfi­nan­ziert. Und auch da ist dann heute schon der Zins sozu­sagen fest­ge­legt, sodass man im Grunde genommen sagen kann, von vorne bis hinten ist es durch­ge­stylt. So wird es immer sehr gerne verkauft und dann auch immer mit dem Angst­faktor, was ist denn, wenn in der Zeit die Zinsen steigen? Da machen Sie sich mal keine Gedanken. Beim Bausparen ist das alles safe.

Aufgrund meiner vergan­genen Videos sind viele Mandanten darauf aufmerksam geworden, dass Bausparen auch so seine Tücken haben kann. An der Stelle muss ich mal eben kurz darlegen, wie ich dazu eigent­lich stehe, weil ich sehr häufig höre, hey, du hast doch in dem Video erzählt Bausparen ist scheiße. Nein. Bausparen ist nicht grund­sätz­lich schlecht. Das muss einfach nur vernünftig kalku­liert werden. Dann kann Bausparen auch sinn­voll sein. Bausparen ist meis­tens halt von sich aus teurer, also die Bauspar­fi­nan­zie­rung ist teurer als eine normale annui­tä­ti­sche Finan­zie­rung. Das ist aber auch nicht schlimm, wenn der Mandant bewusst sagt, das bin ich bereit zu zahlen. Das ist für mich okay. Dafür kaufe ich mir bewusst die Sicher­heit ein.

Ich finde es immer nur dann blöd, wenn das unter falschen Tatsa­chen verkauft wurde oder wenn es einfach ganz schlecht kalku­liert ist, sodass man am Ende absehen kann, dass der Haus­halt daran pleite gehen wird. Sowas sollte nicht passieren. Es gibt aber auch sehr wohl gute Bauspar­fi­nan­zie­rungen. Und da habe ich über­haupt gar kein Problem mit. Wenn der Mandant das bewusst entscheidet, soll er doch von mir aus machen.

Beispiel­rech­nung

So, also wie wir rechnen mal durch. Was ist denn jetzt eigent­lich das reale Risiko? Und dazu nehmen wir jetzt mal ein Beispiel. Ich gehe hier mal auf einen Rechner. Wir nehmen jetzt mal ein Beispiel. Jemand würde sagen, ich nehme 300 000 Euro und möchte die gerne finan­zieren. Und ich nehme mir immer faust­for­mel­mäßig so 2 Prozent. Und 3 Prozent Tilgung. Und wir sagen jetzt mal als Beispiel, der würde jetzt eine Zins­lauf­zeit von 15 Jahren wählen. So eine Zins­fest­schrei­bung von 15 Jahren. Dann ist jetzt der erste Schritt in der Rech­nung, dass man mal realis­tisch über­legt oder berechnet, wie viel Rest­schuld bleibt denn da eigent­lich dann noch? Das ist also rein finanz­ma­the­ma­tisch. Das hat über­haupt nichts mit irgend­einer Bank oder irgend­wel­chen Kondi­tionen zu tun. Das ist einfach nur Mathematik.

Und dadurch, dass ich das nicht im Kopf kann, mache ich das jetzt hier mit dem Rechner. Das heißt, 300 000 Euro werden sich geliehen mit 2 Prozent Zinsen. Wie gesagt, es kann durchaus sein, dass man auch heut­zu­tage ein güns­ti­geres Darlehen als 2 Prozent bekommt. Das ist eigent­lich keine Kunst, aber ich rechne halt immer so faust­for­mel­mäßig mit 2 Prozent und 3 Prozent Tilgung. Dann guckt man also, wieviel ist jetzt nach 15 Jahren übrig? Und da steht jetzt hier. Das heißt, der Mensch hätte dann nach 15 Jahren 142 000 Euro Rest­schuld. Und jetzt muss man ja einfach nur hergehen und sagen 142 000 in 15 Jahren. Dafür zahlt er übri­gens heute 1250 Euro. Was müsste er denn dann machen, wenn der beispiels­weise heute 37 ist, damit er insge­samt in 30 Jahren fertig ist? Also hoffe, das war nicht zu kompli­ziert. Der ist heute 37. Finan­ziert jetzt 15 Jahre lang. Und dann hat er ja noch weitere 15 Jahre, bis er 67 ist. Das heißt, die Heraus­for­de­rung ist dann zu sagen, okay, du hast jetzt noch 15 Jahre Zeit, um das komplett abzu­be­zahlen bis zur Rente, wieviel musst du jetzt zahlen?

So, jetzt gehen wir also einfach her und sagen, wir berechnen jetzt nicht die Rest­schuld, sondern wir berechnen die Rate und die Tilgung. Und wir sagen, am Ende soll das Ganze auf Null stehen, nach 15 Jahren. Und wenn wir jetzt davon ausgehen. 142 000 würde er nach 15 Jahren umfi­nan­zieren und der Zins würde so bleiben, bei 2 Prozent. Und er möchte inner­halb von 15 Jahren fertig sein. Dann kommt da raus eine Rate von 913 Euro und er ist dann mit 2 Prozent Zinsen und 5,7 Prozent Tilgung nach 15 Jahren fertig.

So also grund­sätz­lich, vorher hat er 1250 gehabt. Jetzt hat er 1913. Ist ja erst mal nichts Schlimmes. Das heißt, wir können jetzt hergehen und sagen, wie hoch muss jetzt der Zins steigen, damit du finan­ziell ein Problem bekommst. Jetzt sagen wir mal, was passiert denn, wenn der Zins auf 3 Prozent steigt? Undd ann rechnen wir das aus. Und dann kommt da raus, dann zahlt er halt 980 Euro, um nach 15 Jahren fertig zu sein. Was passiert, wenn der Zins auf 4 Prozent steigt? Dann kommt da halt eine Rate von 1050 Euro raus. Er zahlt also immer noch weniger als vorher. Was passiert, wenn der Zins auf 5 Prozent steigt? Dann zahlt der 1122. Was passiert, wenn er auf 6 Prozent steigt? Dann zahlt 1098.

Also immer noch weniger als vorher, wenn der Zins auf 6 Prozent steigt. Wo muss der Zins jetzt eigent­lich hin? Nehmen wir mal als Beispiel, was ist, wenn auf 7 Prozent steigt? Dann steigt die monat­liche Rate steigt auf 1276 Euro. Das heißt, er zahlt rein rech­ne­risch jetzt, wenn er bei 7 Prozent landet, 26 Euro mehr als vorher. Das finde ich jetzt nicht wirk­lich schlimm. Und wie wahr­schein­lich, das musst du jetzt für sich selber entscheiden. Wie wahr­schein­lich ist es, dass der Zins auf 7 Prozent steigt? Das kann theo­re­tisch sein. Ich persön­lich würde jetzt sagen, so richtig wahr­schein­lich finde ich das nicht. Aber wenn du sagst, okay, das kann ja sein. Und die 26 Euro halte ich dann nicht aus in 15 Jahren, die ich mehr zahlen muss ich. Ja dann, dann gibt es viel­leicht Anlass zur Sorge.

Gucken wir uns doch mal an, was passiert, wenn der auf 8 Prozent steigt. Dann zahlst zu halt einen Hunderter mehr. Ja, also in dem Augen­blick, wo der Zins auf 8 Prozent steigt. Du hast in der Zwischen­zeit nicht einmal, sonder­ge­tilgt und hast in der Zwischen­zeit kein weiteres Eigen­ka­pital ange­spart. Dann musst du in 15 Jahren 142 000 Euro neufi­nan­zieren und zahlst dann bei 8 Prozent 100 Euro mehr.

So, merkt ihr was? Wie viel Angst hast du jetzt, dass der Zins auf 8 Prozent steigt? Also wie gesagt, ich glaube schon, dass viele dann an der Stelle sagen, ja, also das würde ich jetzt wirk­lich nicht glauben. Wenn der heute mit 2 Prozent kalku­liert ist, dann kann der meinet­wegen auf 3 Prozent hoch­gehen oder viel­leicht auf 4, aber 8 das wäre schon ein biss­chen krass, wenn der Zins sich vervierfacht.

Und an der Stelle merken die meisten Mandanten, ja gut, ich habe ja eigent­lich gar nicht so ein hohes Risiko mit der Anschluss­fi­nan­zie­rung, weil wenn das so aussieht und ich ordent­lich tilge, dann ist das ja eigent­lich ganz safe. Ja, sage ich dann auch, genau. Es gibt aber auch Mandanten, die an dieser Stelle sagen Ja, aber was wenn lieber doch trotzdem und dann machen wir halt eine Bauspar­fi­nan­zie­rung ist auch okay.

Aber lass dir halt nicht den Scheiß erzählen, so, ja, was ist denn wenn der Zins steigt und dann ist das ist das hinterher alles so teuer. Rechne es doch einfach aus. Und wie gesagt, bei dem Beispiel müsste der Zins halt verflucht hoch steigen, damit du über­haupt mal einen Hunderter mehr bezahlst. So, und das ist jetzt halt der Punkt, wo ich sage, an solchen Stellen braucht man sich nicht wirk­lich Sorgen machen. Das witzige ist gerade eben habe ich noch gesehen, dass unter einem Video von mir jemand geschrieben hat, aber 2 Prozent ist schon besser, wenn man die tilgt, weil dann bist du ein biss­chen flexi­bler. Und wer weiß heut­zu­tage mit Corona, dann hast du ein biss­chen was in der Hinterhand.

Jetzt lass uns mal gemeinsam durch­gehen. Wenn man jetzt wirk­lich sagen würde, ich nehme mir jetzt mal 2 Prozent Tilgung anstatt 3 Prozent Tilgung. Wie es dann aussieht, das wollen wir uns jetzt mal gemeinsam ansehen. Das heißt, wir gehen jetzt her und sagen 300 000 Euro mit 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung. Was bleibt nach 15 Jahren übrig? Und dann kommen wir auf eine Rate von 1000 Euro und nach 15 Jahren sind es dann 195 000, die übrig sind. 195 000. Merken wir uns mal eben. Also es ist schon ein biss­chen weniger als gerade. 195 000 müssen also in 15 Jahren nach­fi­nan­ziert werden. Und jetzt sagen wir mal, wir rechnen wieder die Tilgung aus und wir rechnen die die Rate. Rest soll nach 15 Jahren erle­digt sein, dann wieder. Wie viel müssten dann gezahlt werden bei 2 Prozent? Und dann haben wir inter­es­san­ter­weise die Situa­tion, dass die Rate von 1000 Euro auf 1250 Euro steigt. Das heißt, bei gleich­blei­bendem Zins steigt die Rate nach 15 Jahren schon um 25 Prozent. Das ist jetzt prozen­tual gesehen schon viel.

Jetzt könnte man sagen, ja, in 15 Jahren verdiene ich auch mehr Geld und dies und das. Ja, aber das weißt du ja alles nicht. Und ich finde, solche Sachen werden dann komisch, weil wenn wir nämlich jetzt dann sagen, was passiert denn in so einer Situa­tion, wenn der Zins dann steigt auf meinet­wegen 3 Prozent? Dann ist die Rate nicht mehr 1000, sondern 1346 Euro. Und 1346 im Verhältnis zu 1000, die man vorher gewohnt war, das ist schon ein biss­chen Unter­schied, oder?

Jetzt gehen wir mal hoch. Was passiert denn, wenn er jetzt einfach nur auf 4 Prozent steigt? Dann hast du plötz­lich eine Rate, die 40 Prozent höher ist als vorher. Anstatt 1000 Euro zahlst du 1400 Euro. Und da bin ich persön­lich der Meinung, das Risiko würde ich dann wieder nicht so gerne eingehen. Das heißt also, wer weiß, ob du das in dieser Zeit auch wirk­lich schaffst, Eigen­ka­pital aufzu­bauen, damit du dann hinterher viel­leicht diese unge­fähr 50 000 Euro in 15 Jahren zusam­men­ge­spart hast. Wer weiß. Und wenn der Zins dann wirk­lich mal steigen sollte auf 4 Prozent oder meinet­wegen auch nur auf 3. Du hast defi­nitiv eine höhere Rate und mögli­cher­weise hast du dann schon nicht mehr dran gedacht, weil 15 Jahre sind echt lang.

Über­legt doch mal von heute an 15 Jahre zurück. Wo standst du da im Leben? Je nachdem, wie alt du jetzt bist, bist du viel­leicht gerade mal fertig gewesen mit der Schule, mit dem Studium oder mit irgendwas. Du hast doch ein ganz anderen Kopf gehabt und du kannst dich doch nicht mehr daran erin­nern, was damals mal durch deinen Kopf so ging. Das heißt, wenn du diesen Lebensweg jetzt vor dir noch hast, 15 Jahre nach vorne gesehen, dann wirst du dich dort dann nicht mehr erin­nern und sagen, jaja, ich weiß ich, das ist jetzt so, dass da jetzt die Rate steigt. In 15 Jahren heißt das doch lange wieder vergessen. Das heißt, im schlimmsten Fall kann es passieren, du hast in der Zwischen­zeit viel­leicht auch durch widrige Umstände mal das Geld irgendwie doch ausge­geben und muss­test es viel­leicht auch ausgeben. Oder du hast viel­leicht zwischen­durch immer wieder mal ins Haus inves­tiert, weil auch das vergisst man ja, man wohnt ja schon drin. Das darf man eben auch nicht vergessen. Man spart ja nicht auf etwas hin, sondern du wohnst ja schon drin.

Das heißt, wenn du dann auf der Terrasse sitzt und denkst, das ist aber mit dem Regen jetzt zwischen­durch schon doof. Lass uns doch mal so eine Terras­sen­be­da­chung kaufen und dann lass uns doch mal umrüsten auf Smart Home. Und wie wäre es denn jetzt nochmal mit einem zweiten Carport? Und lass uns doch mal einen Garten nochmal irgendwie anders machen. Das heißt, wer ein Haus hat, der wird sowieso immer wieder Geld in das Haus inves­tieren. Irgend­wann willst du dann viel­leicht doch nochmal umbauen und reno­vieren und dann wird das Zimmer umge­rüstet und was weiß ich was alles. Eine neue Küche kommt dann und wie es dann manchmal so passiert, hast du viel­leicht doch nicht das Geld zur Seite gelegt und musst dann hinterher wirk­lich diese 195 000 nach finan­zieren. Und dann steigt die Rate plötz­lich um 40 Prozent im Vergleich zu vorher. Und das kann ich keinem empfehlen.

Natür­lich kannst du auch parallel jetzt sagen, ich packe mir das Geld zur Seite und legst viel­leicht ja sogar akti­en­ori­en­tiert an. Und schlage damit die Zinsen, die ich zahle bei der Bank. Aber diese Diszi­plin, die traue ich halt relativ wenigen Leuten zu. Ich habe viele Mandanten, die sehr, sehr gutes Spar­po­ten­zial haben oder sehr, sehr gute Diszi­plin auch. Wo man halt am Finanz­ver­halten sieht, okay, da kriegt das auch ohne weiteres hin. Da sehe ich jetzt gar kein Problem. Dann kommen aber zwei Punkte ins Spiel. Punkt Nummer 1 ist. Manche Banken machen das gar nicht mit, weil viele Banken mitt­ler­weile schon sagen, wir wollen 3 Prozent Tilgung haben oder viel­leicht auch zwei­ein­halb. Aber 2 ist dann schon eher sehr, sehr selten der Fall. Und dann kommt noch ins Spiel. Diese Wunsch nach weniger Tilgung kommt ja meis­tens eher von denen, bei denen es zu knapp ist. Das sagt ja keiner, der sagt, ja, ob ich jetzt 2 oder 3 Prozent Zinsen zahle, ist mir egal, wir können das trotzdem machen. Sondern das sagen meis­tens die, die wo du denkst, oh, da steht es jetzt so ein biss­chen auf der Kippe. Das wäre dann nochmal ein anderes Video, wie so eine Bank­fi­nan­zie­rung eigent­lich gerechnet wird bzw. wie auch eine Bank sich vorstellt, wie sowas auszu­sehen hat.

Aber grund­sätz­lich aus Kunden­sicht ist es immer dann, wenn die sagen, können wir nicht auch ein biss­chen weniger machen? Das ist uns alles ein biss­chen knapp. Dann kommt so ein Wunsch auf und dann hast du auto­ma­tisch die Situa­tion, dass das Problem hinterher größer wird. Also lange Rede, kurzer Sinn. Du hast jetzt gesehen Zins­si­cher­heit ergibt sich meis­tens schon alleine aus der Planung des Darle­hens. Und wenn du nicht genug tilgst, hast du immer ein höheres Risiko. Und wenn du genug tilgst, brauchst du im Prinzip auch nicht unbe­dingt Angst haben, dass der Zins dir um die Ohren fliegt.

Wenn du grund­sätz­lich sagst, ich will aber einfach auch gerne ein biss­chen mehr bezahlen, aber dafür habe ich das von vorne bis hinten durch­ge­plant, dann ist das doch in Ordnung. Eine Banken unab­hän­gige Bera­tung sieht meis­tens nochmal anders aus, als wenn du zu einem Produkt­her­steller gehst oder zum Anbieter selbst. Also eine Bank, eine Bauspar­kasse oder irgend­etwas. Und zusammen mit meinem Finan­zie­rungs­spe­zia­listen verglei­chen wir 3, 400 Banken bundes­weit und finden die rich­tige. Könnte übri­gens auch deine Haus­bank sein. Aber eine Stra­tegie zu entwi­ckeln, das ist erstmal das ganze, was da den großen Mehr­wert liefert.

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Bis dann der Lehnen.