Immo­bilie — Glück oder RUIN? | Das musst Du auch beachten!

Worum geht es?

Du möch­test eine Immo­bilie kaufen? Schau Dir dieses Video genau an und über­lege für Dich, ob Dich das Vorhaben ruinieren wird oder Dein Lebens­glück sein kann.

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Inhalt des Videos (Tran­skrip­tion):

Das Thema Immo­bilie ist ein hoch emotional aufge­la­denes Thema und ich werde sehr häufig gefragt, wir würden gerne eine Immo­bilie kaufen. Was können wir denn machen? Wie macht man das am besten? Was können wir uns erlauben? Und es werden halt bei solchen Immo­bi­li­en­vor­haben immer wieder Fehler gemacht und Denk­fehler, die im schlimmsten Fall einen Kopf und Kragen kosten können. Deshalb will ich in diesem heutigen Video mal darauf eingehen, was du auf jeden Fall mal beachten soll­test, wenn du mit dem Gedanken spielst, eine eigene Immo­bilie anzuschaffen.

Tach zusammen, der Lehnen ist hier und ich bin unab­hän­giger Finanz und Versi­che­rungs­makler aus Dort­mund und ich berate meine Kunden bundes­weit und online, wie sie sich finan­ziell verbes­sern können und kriege dabei sehr häufig die Frage, wie können wir denn jetzt unser Eigen­heim finan­zieren? Wir haben da gerade was in Aussicht oder wir sind auf der Suche. Was geht denn? Wie kann man das am besten machen? Ich arbeite in dem Bereich mit einem Spezia­listen zusammen, mit dem ich die Baufi­nan­zie­rung durch­prüfe, und wir verglei­chen da bundes­weit ganz, ganz viele Banken. Ich glaube, 300 oder 400 Banken.

Und das Problem ist aber eigent­lich eins, was viel früher anfängt. Beim Thema Immo­bilie setzt der Verstand meis­tens komplett aus. Das heißt, wenn es um einen Eigen­nutzes Eigen­heim geht, also eine eigen­ge­nutzte Immo­bilie, dann denken die Leute nicht mehr wirk­lich rational, sondern hoch emotional und haben ganz viele tolle Gründe, warum das jetzt sinn­voll ist. Und manchmal kann das so scharf an die Grenze gehen, dass es dich und deine Familie richtig schä­digen könnte.

Die Über­le­gung vor der Finanzierung

Und wie man bei sowas gedank­lich vorgehen soll und damit meine ich jetzt gar nicht mal die Finan­zie­rung, sondern die Über­le­gung davor. Das will ich heute mal bespre­chen. Wir gehen dazu mal ganz einfach ran. Und zwar besteht eine Finan­zie­rung aus zwei Ebenen oder zwei Berei­chen. Und das machen sich viele gar nicht deut­lich. Es besteht erst mal aus dir. Also du bist derje­nige, der sich über­legt, ich möchte gerne ein Haus kaufen. Ich möchte gerne eine Eigen­tums­woh­nung kaufen, also ein Eigen­heim. Und du hast ja auch gewisse Vorstel­lungen. Und dann gibt es auf der anderen Seite die Bank. Wenn du also von dir aus erst einmal über­legst, was will ich denn eigent­lich? Und das machen halt viele leider gar nicht genau. Was will ich eigent­lich? Was kann ich eigentlich?

Banken finden/Konzept umsetzen

Danach geht es erst daran, Banken zu finden oder eine Bank, die das Ganze mitmacht. Und die Bank sollte dann natür­lich auch sagen, ja, das sehe ich auch so. Wir machen das so! Das heißt, hier geht es dann um die Kondi­tionen. Das heißt, die Zinsen. Hier geht es um das Konzept. Wie setzt man das Konzept um? Mit welcher Bank kann man welches Konzept umsetzen? Also welche Art von Bausteinen ist es da drin, ob das jetzt Förder­mittel sind oder auch Bausparen, wenn man unbe­dingt will oder welche Art von Darlehen ist es? Welche Art von Tilgung? Das ist dann die Seite, die die Bank fordert und die Bank begleitet.

Deine Raten­ver­pflich­tung

Aber lass uns mal lieber über diese Seite hier spre­chen. Die ist viel, viel wich­tiger. Man sollte sich vorher mal ausführ­lich Gedanken machen Was kann man denn wirk­lich? Und das heißt, die Rate ist mega entschei­dend und das hört sich jetzt so blöd an. Aber an dieser Stelle machen die meisten schon den Fehler und über­schätzen sich komplett. Du hast viel­leicht das eine oder andere Video von mir schon mal gesehen in meinem Kanal. Da geht es auch immer so um das Thema Finan­zie­rung Immo­bilie. So ein biss­chen. Ich will hier bewusst nicht auf den fach­li­chen Teil eingehen, sondern versu­chen mal so ein ganz großes Problem, was ich halt immer wieder in verschie­denen Gesprä­chen fest­ge­stellt habe. Darauf will ich mal eingehen. Nämlich die Raten­ver­pflich­tung, die du eingehst, wenn du selber ein Darlehen aufnimmst. Die ist halt nun mal eine dauer­hafte Belas­tung. Auf die Rate kommen natür­lich nochmal oben­drauf die Neben­kosten. Du hast hier Wohn­kosten und das ist halt vergleichbar mit einer Warm­miete. Das, was die Mandanten aber an der Stelle meis­tens sich über­legen, ist eine viel zu hohe Wohn­kos­ten­quote Die Wohn­kos­ten­quote ist also die, die im Verhältnis zu deinem Netto-Einkommen steht.

Wohn­kosten

So, also wie viel Wohn­kosten kannst du dir erlauben? Ich hab’s also schon öfters mal erlebt, dass Mandanten z.B. sagen, ja, so 1300 Euro Rate könnte ich mir vorstellen. Das heißt, wenn wir jetzt nur die Rate mal nehmen, 1300 Euro und dann noch Wohn­kosten oder Neben­kosten drauf rechnen, dann sind wir bei insge­samt 1600 Euro Wohn­kosten. Und das vergli­chen mit den heutigen Wohn­kosten, wenn ich dann frage, wie viel Miete zahlt ihr denn jetzt? Und dann sagen die manchmal 800, 900 Euro. Dann heißt das, du stei­gerst deine Wohn­kosten mal eben auf das Doppelte, also von z.B. 800 Euro auf 1600 Euro.

Ja, ja, das kriegen wir aber hin. Das haben wir uns so über­legt. Und jetzt kann es halt passieren, dass das in einer Situa­tion eintritt oder in einer Situa­tion geplant ist, wo das einfach nicht passt. Ich mache den Job jetzt seit 21 Jahren unge­fähr, als Finanz­be­rater. Jetzt ist es so, dass ich da schon wahr­schein­lich, keine Ahnung, tausende Haus­halte kennen­ge­lernt habe. Und die Haus­halte, in denen die Finanzen glatt liefen, haben im Durch­schnitt Wohn­kosten von unge­fähr einem Drittel gehabt. Und es ist bei einer Baufi­nan­zie­rung sehr häufig so, dass Mandanten sich auch ohne Weiteres zutrauen und uns darüber gar nicht nach­denken, dass sie die Hälfte ihres Einkom­mens für Wohn­kosten raus­hauen. Also z.B. jetzt in letzter Zeit, wenn jetzt dann Leute kommen, die sagen, okay, gerade jetzt nur ein Einkommen, 4000 Euro netto Einnahmen und eine Gesamt­wohn­kos­ten­be­las­tung von 1900 Euro. Dann sage ich, wie soll das denn gehen?

Also wie soll das denn bitte funk­tio­nieren? Du hast ja noch andere Sachen im Leben, die bezahlt werden müssen. Und manchmal ist es auch so, dass junge Fami­lien zu mir kommen oder junge zukünf­tige Fami­lien. Das heißt also, junge Paare, die dann sagen, ja, wir wollen irgend­wann auch mal Kinder haben. Ich sage dann immer, wie viel? Ja so ein, zwei. Ich sage, okay, das heißt, es ist ja absehbar, dass das Einkommen, wie es heute ist, nicht dauer­haft so bleiben wird, sondern es wird ja eine Phase geben in den nächsten Jahren, wo das Einkommen einfach aufgrund des Eltern­geldes schon runter geht. Und im schlimmsten Fall ist es dann auch noch so, dass die Frau sagt, ich bleibe jetzt viel­leicht doch nochmal ein biss­chen zuhause und dann fällt das Eltern­geld komplett weg und der Mann ist der einzige, der noch Geld verdient. Und dann muss man sich halt über­legen, was das bedeutet, wenn das Haus­halts­ein­kommen so stark schrumpft, dann passt das mit der Finan­zie­rung teil­weise nicht mehr.

Ich habe also in der letzten Zeit sehr häufig den Fall gehabt, sehr häufig ist über­trieben, aber schon ein paarmal den Fall gehabt, wo ich Mandanten aktiv die Immo­bilie ausge­redet habe. Und das Schlimme ist, es gäbe wahr­schein­lich die eine oder andere Bank, die das mitma­chen würde. Also mir schwebt da so der eine oder andere Fall vor, wo ich sage, das kann man eigent­lich nicht ruhigen Gewis­sens machen. Dann spreche ich sehr ausführ­lich mit denen und dann kommt halt im Gespräch auch öfter mal vor, ja, wir haben das jetzt schon bei der XX-Bank ange­fragt und die hätten gesagt, wir machen das so. Und dann sage ich, lass uns das nochmal gemeinsam eben durchrechnen.

Was kommt jetzt eigent­lich auf euch zu? Wie wird euer Leben verlaufen? Und dann stellen wir oftmals fest, dass die Vernunft langsam zurück­kommt und die Leute dann sagen, ja, hast du eigent­lich Recht, das ist ja ziem­lich dumm. Und vor allen Dingen ist es dann am Schlimmsten, wenn dann das Finan­zie­rungs­kon­strukt was ange­boten wurde noch so ausge­legt ist, dass die Raten­ver­pflich­tung irgend­wann nach oben geht, z.B. bei einer schlecht kalku­lierten Bauspar­fi­nan­zie­rung. Das heißt also, man hat hintenraus in 10, 15 oder meinet­wegen, letz­tens aktuell noch vor Augen einen Fall, in 20 Jahren hat man eine Umfi­nan­zie­rung vor und dann springt die Rate nach oben und dann zerdep­pert sich, wenn du das Haus­halts­ein­kommen so knapp bemessen hast, dass die Wohn­kosten einen großen Teil des Haus­halts­ein­kom­mens ausmachen.

Das Haus­halts­ein­kommen ist ja nicht knapp bemessen, aber die Wohn­kosten sind zu hoch ange­setzt. Zu einer guten Finan­zie­rungs­be­ra­tung gehört nicht nur dazu, ja, ich gucke mal, welche Kondi­tionen du kriegst, sondern zu einer guten Finan­zie­rungs­be­ra­tung gehört auch dazu, dass du jemanden hast, der dir auch mal sagt, lass das mal besser. Das ist nicht jetzt gerade der rich­tige Zeit­punkt, um das jetzt zu machen. Und das Problem ist natür­lich, dass die Inter­es­sen­lage dann natür­lich ganz deut­lich ausein­an­der­geht. Das heißt, ein Finan­zie­rungs­ver­mittler wie wir jetzt auch. Also wenn ich mit meinem Kollegen zusammen daran arbeite mit dir, dann ist es natür­lich schön, wenn wir da auch ins Geschäft kommen. Aber ganz ehrlich, das würde ich niemals tun, oder würden wir niemals tun, im blanken Wissen, dass du daran kaputt gehen wirst.

Das darf einfach nicht passieren. Und an dieser Stelle setzt eine Finan­zie­rungs­plan schon an. Wenn du also jemanden hast, wo du sagst, der vermit­telt Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung und er fängt an munter drüber los zu tippern und hat nicht mal ausführ­lich mit dir darüber gespro­chen, wie dein Lebensweg funk­tio­niert, dann sollten bei dir die Alarm­glo­cken schon angehen. Das ist nicht der rich­tige Weg und es ist leider manchmal so, dass man dann in trau­rige Augen guckt. Und wenn ich dann sage, ey Leute, das passt nicht, macht das doch bitte nicht, weil das wird einfach kein glück­li­ches Ende nehmen, wenn ihr dann hinterher in der Immo­bilie sitzt und dann wird einfach ein hoher Kosten­faktor für die Kinder fällig und die sagen, wir brau­chen jetzt ein neues Fahrrad, wir brau­chen jetzt ein neues Kinder­zimmer, wir brau­chen einen neuen Kinder­wagen. Ihr wollt ja auch in den Urlaub fahren und dann ist alles so knapp, dass gar nichts mehr geht.

Dann kommt noch hinzu, dass ihr ja auch gar nicht die Möglich­keit habt, noch zusätz­lich Rück­lagen aufzu­bauen. Also die abso­lute Kata­strophe ist, wenn du jetzt eine Bestands­im­mo­bilie kaufst, die in den nächsten Jahren irgend­wann dann auch mal Sanie­rungs­be­darf hat. Und du schaffst es gar nicht Spar­gut­haben aufzu­bauen, wo du da ein biss­chen Rück­lage hast, um das auch durch­zu­ziehen. Und wenn du mit der Finan­zie­rung so an das Äußerste gegangen bist, dass die Bank dir auch kein Geld mehr leiht, ja, as machst du denn dann, wenn eine neue Heizung her muss? Dann sitzt du dann im Kalten oder wie soll das funktionieren?

Also ich kann daran nur appel­lieren, bei den Leuten, wo es viel­leicht auf den ersten Blick schon so ein mulmiges Gefühl gibt. Macht euch nochmal genauer Gedanken, rechnet das nochmal genauer durch, wie euer Leben verlaufen wird und das Einkommen sich vermut­lich auch entwi­ckeln wird. Und dann kann man nochmal eine gemein­same Entschei­dung treffen und dann sollte man in einem Finan­zie­rungs­be­rater über das Thema Konzep­tion und Kondi­tionen spre­chen. Das ist nämlich das, wo viele Leute sich viel zu sehr darauf versteifen.

Zu hohe Wohnkosten

Also nochmal zusam­men­fas­send, Wohn­kosten, die in Rich­tung der Hälfte des Einkom­mens gehen, halte ich schon für ziem­lich hoch und über­trieben. Es kann anders sein, wenn du jetzt ein wahn­sinns Einkommen norma­ler­weise hast und jetzt mal kurz ein Jahr viel­leicht noch Eltern­zeit hast und danach steigt alles wieder in die Höhe, dann kann das alles gut passen. Das muss man indi­vi­duell prüfen. Aber so als grobe Faust­formel, bei gut funk­tio­nie­renden Haus­halten sind die Wohn­kosten meis­tens nicht wesent­lich über einem Drittel des gesamten Haus­halts­ein­kom­mens. Eher drunter.

Wenn du jetzt gerade in der Situa­tion bist und sagst, okay, ich bin jetzt kurz davor, eine Immo­bilie zu kaufen oder zu suchen, ich brauche jetzt eine Finan­zie­rung, dann renne nicht unbe­dingt nur zur nächst­besten Bank oder zu deiner Haus­bank, sondern komme gerne auf mich zu. Mit unab­hän­giger Finanz­be­ra­tung bedeutet das, dass man einen banken­über­grei­fenden Vergleich macht, bundes­weit alle Banken im Prinzip dabei.

Und dann kann man auch indi­vi­duell mal schauen, welche Konzep­tion und welche Kondi­tion da am besten zu dir passt und vor allen Dingen, ob das über­haupt sinn­voll ist. Es gibt da ganz, ganz viele Dinge, die man beachten kann. Lass dich da mal vernünftig beraten.

Wenn dir das Video geholfen oder gefallen hat, dann würde ich mich freuen, wenn du einen Daumen hoch hinter­lässt. Und wenn du den Kanal noch nicht abon­niert hast, dann wäre das ein ganz heißer Tipp, hier links unten kannst du das machen oder von dir aus gesehen rechts unten. Und dann sehen wir uns nächste Woche, wenn es wieder heißt Finanz Freitag.