Bauspar­ver­trag zur Immobilienfinanzierung?

Worum geht es?

In diesem Video geht es darum, dass eine schlecht geplante Finan­zie­rung mit einem Bauspar­ver­trag Dich ruinieren kann!

Immer wieder finde ich bei Mandanten in den Finanz­ord­nern Bauspar­ver­träge. Manchmal sind sie auch in einer Finan­zie­rung “einge­baut”. In diesem Video erkläre ich die Funk­ti­ons­weise einer Finan­zie­rung mit einem Bauspar­ver­trag und was Du unbe­dingt beachten musst, damit das Konzept aufgeht, anstatt Dich zu ruinieren.

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Inhalt des Videos (Tran­skrip­tion):

Hier ist die Tran­skrip­tion des Videos für dieje­nigen, die lieber lesen (macht aber mehr Sinn per Video, weil ich dort Dinge per Zeich­nung erkläre):

In der heutigen Folge Finanz-Freitag, geht es um das Thema Bausparen und wie dich ein Bauspar­ver­trag bei der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ruinieren kann. Wenn dir also ein Bank Verkäufer oder ein Bauspar­ver­treter, dir einen Bauspar­ver­trag aufschwatzen will, dann soll­test du auf jeden Fall vorher dieses Video geschaut haben, denn das musst du unbe­dingt wissen.

Tag zusammen, hier ist der Lehnen, und wenn du mich noch nicht kennen soll­test, ich bin unab­hän­giger Finanz und Versi­che­rungs­makler aus Dort­mund. Und wenn du meinen Kanal noch nicht abon­niert hast, dann soll­test du das jetzt genau tun und die Glocke am besten auch anschalten. Denn dann kriegst du immer die neuesten Infor­ma­tionen, wenn hier was auf dem Kanal passiert. Wenn ich eine Finanz­ana­lyse bei Mandanten mache, dann treffe ich immer wieder mal auf Bauspar­ver­träge. Manchmal ist das im Rahmen einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung, und manchmal ist das einfach nur im Vorlauf, also in der Planung zu einer Immobilienfinanzierung.

Und manchmal ist es auch so, dass die Leute gar nicht wissen, warum eigent­lich. Ich möchte in diesem Video deshalb mal darauf eingehen, wie so ein Bauspar­ver­trag funk­tio­niert und warum das teil­weise gefähr­lich ist. Wenn du den bei der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung einsetzt, muss nicht unbe­dingt, aber es kann sehr, sehr wichtig werden. Deshalb soll­test du dieses Video genau anschauen. Ich will dir mal kurz aufzeigen, wie so eine Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung über einen Bauspar­ver­trag läuft oder wie eine Finan­zie­rung allge­mein läuft, über einen Bausparvertrag.

Und zwar gibt es drei Phasen, einmal die Spar­phase. Dann gibt es eine Zutei­lung, und dann gibt es eine Tilgungs­phase. Du hast in der Regel eine Bauspar­summe, und diese Bauspar­summe muss zu einem gewissen Teil ange­spart werden. Das nennt man Anspar­quote. Jetzt nehmen wir mal als Beispiel, Die Anspar­quote wäre jetzt z.B. 50 Prozent. Dann würde das bedeuten, dass du anfängst zu sparen. 50 Prozent der Bauspar­summe irgend­wann zusammen hast. Dann gibt es eine Zutei­lung. Und dann hast du jetzt beispiels­weise die anderen 50 Prozent als Darlehen, die du dann abzahlst.

Das heißt, diese drei Phasen gibt es. Sparen, Zutei­lung, tilgen. Das ist jetzt an sich erst mal nichts Welt­be­we­gendes. Aber du musst dir verdeut­li­chen, wie hoch die Spar­quote ist, die ist manchmal 50 Prozent bei Bauspar­ver­trägen. Und dann kannst du dir eine Sache mal merken. Das ist ganz, ganz wichtig. Die Bauspar­summe, die ist manchmal bei Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungen ziem­lich hoch. Nehmen wir mal jetzt jein­fach nur das Beispiel 100 000 Euro und, das ist nicht die schönste Null der Welt. Fahren wir mal ein biss­chen runder? So.

100000 Euro.

Dann würde das ja bedeuten, wenn nur 50 Prozent selber ansparen musst. Dann musst du ja 50 000 Euro selber ansparen und kriegst die anderen 50 000 Euro als Darlehen. Und da ist eigent­lich der sprin­gende Punkt. Ich treffe da ganz oft auf Bauspar­ver­träge in den Ordnern, bei Mandanten, die nicht ausrei­chend bespart werden, um das Spar­ziel über­haupt mal irgendwie zu errei­chen, also das Spar­ziel wäre in dem Sinne, dann die Zuteilung.

Die Zutei­lung ist jetzt nicht nur von der Spar­quote oder vom Spar­gut­haben abhängig. Da gibt es eine Bewer­tungs Zahl, die ist von verschie­denen Faktoren abhängig. Aber ich will dir das Prinzip mal verdeut­li­chen. Es soll auch hier keine Schu­lung werden und ich will dich nicht ausbilden, sondern ich will dir so groß einen wich­tigen Punkt rüber­bringen. Nämlich die Spar­summe, die selber von dir aus ange­häuft werden muss. Die muss ja irgendwie zusam­men­passen, damit du auf eine halb­wegs vernünf­tige Spar­zeit kommst. So, jetzt nehmen wir also das Beispiel, 50 000 Euro, rechnen wir mal, 50 000 Euro geteilt durch 12.

Und sagen wir mal, du sagst jetzt, ich möchte in zehn Monaten das Ganze rum haben. Dann würdest du 416 Euro sparen müssen pro Monat, also 416 Euro, damit du in zehn Jahren diese, ohne Zinsen jetzt gerechnet, damit du diese Summe zusammen hast.

Und es gibt jetzt halt Kunden, die nicht ansatz­weise das sparen, was sie eigent­lich in den Bauspar­ver­trag rein sparen müssten. Und das ist das Drama­ti­sche. Weil was passiert denn jetzt? Ich will das mal ganz kurz erläu­tern. Das Ziel ist jetzt, bei der Zutei­lung, das Darlehen umzu­fi­nan­zieren, also umzu­schulden. So, jetzt nehmen wir mal wieder das Beispiel von gerade 100 000 Euro sollen hier, zum Zutei­lungs­termin umge­schuldet werden. Jetzt sagen wir mal, das wäre jetzt von Beginn an, in zehn Jahren als Planung.

Und dann ist der Plan, dass du, nehmen wir mal eine andere Farbe. Dass du diese 100 000 Euro, sind ja nicht 100 000 Euro, sondern eigent­lich nur 50 000, weil die anderen 50 000 sind ja dein eigenes Guthaben. Dass du die dann abtilgst, bis du dann irgend­wann mal auf null bist. Das muss beim Bauspar­ver­trag aber auch verhält­nis­mäßig schnell gehen. Denn diese Zeit hier, das ist meis­tens so, weiß ich nicht, 10, 15 Jahre unge­fähr, je nach Bauspartarif.

So, jetzt ist aber das Gefähr­liche an der ganzen Sache.

Wenn du die 50, also ist jetzt ein biss­chen blöd gezeichnet. Eigent­lich ist es ja so, dass du die 50 000 nur abzahlst.

Aber wenn du diese 50.000 jetzt nicht passend ansparst, dann verzö­gert sich dieser Zeit­raum. Du schaffst es nicht in zehn Jahren, sondern erst in 12, 15, 20 Jahren. Was weiß ich, das musst du dir halt ausrechnen. Was macht die Bank in der Zwischen­zeit? Die sagt jetzt. Ja, ist kein Problem. Wir machen das folgen­der­maßen. Du kriegst jetzt eine Vorfinanzierung.

Und die Vorfi­nan­zie­rung sieht so aus, dass du das Geld schon mal vorne weg geliehen bekommst, also diese 100 000 Euro. Und du zahlst jetzt hier nur die Zinsen, auf die 100 000 Euro und das ist das, was du monat­lich zahlst.

Und zusätz­lich zahlst du halt hier plus deine Spar­bei­träge, in den Bauspar­ver­trag. Diese Zinsen fühlen sich jetzt für manche Mandanten so an, als ob die schon halt irgendwas abzahlen. Das sind aber nur die Zinsen. Das heißt, die Schuld bleibt in dieser roten Phase immer gleich, weil die Bank leiht dir sozu­sagen das Geld vorne weg und sagt, jetzt musst du zusehen, dass du dieses Guthaben zusammen bekommst. Damit hier an der Stelle, die 100 000 Euro da sind, um das Vorfi­nan­zie­rungs­dar­lehen abzulösen.

Die 50 000 hast du selber gespart, die anderen 50 000 gibts als Darlehen. Und dann stimmt ja die Zeich­nung eigent­lich doch wieder. Das heißt, hier gehts runter und irgend­wann bist du fertig. So, was passiert jetzt also, wenn du nicht genü­gend sparst? Wenn du also nicht inner­halb dieser Zeit auf deine 50 in dem Beispiel kommst, dann verzö­gert sich das immer weiter nach hinten. Und auch hier verzö­gert sich die Tilgung immer weiter nach hinten. Bedeutet also in deinem Fall.

Du zahlst Zinsen, Zinsen, Zinsen, Zinsen für das Vorfi­nan­zie­rungs­dar­lehen, aber du hast das Darlehen nicht ansatz­weise getilgt, sondern du sparst halt so tröpf­chen­weise in so einen Bauspar­ver­trag. Und das erlebe ich halt sehr sehr häufig bei Mandanten, die eine Immo­bilie finan­zieren, über so einen Weg, vor allen Dingen, wenn sie es dann ausschließ­lich über so einen Weg machen. Ich finde, das ist ein ganz guter Baustein. Den kann man für manche Sachen auch benutzen. Aber jetzt stell dir mal vor, du würdest jetzt eine Immo­bilie finan­zieren, und das meinet­wegen mit 300 000 Euro.

Das habe ich übri­gens mal erlebt. Das heißt, 300 000 Euro war die gesamte Bauspar­summe. Dann haben die Mandanten Zinsen bezahlt für 300 000 Euro. Das ist jetzt schon ein paar Jahre her, also viele Jahre sogar. Und haben aber viel zu wenig in den Bauspar­ver­trag einge­zahlt. Das heißt also, die hätten ewig gebraucht, bis sie mal auf diese 300 000 gekommen sind, oder wären. Jetzt nehmen wir mal wieder das Beispiel 150 000. Geteilt durch 12 durch 10, dann hätten die eigent­lich 1250 Euro einzahlen müssen.

Ich glaube, das war 50 Prozent. Genau, das wären dann 150 000. Das heißt, die hätten monat­lich in den Bauspar­ver­trag 1250 einzahlen müssen. Haben Sie aber nicht. Dieser Spar­bei­trag, der war viel nied­riger, also der war im Hunderter Bereich. Nehmen wir mal ein Beispiel, 200 Euro. In der Zwischen­zeit haben die aber auf 300 000, für ihr Reihen­haus, Zinsen gezahlt, nämlich diese Vorfi­nan­zie­rungs­zinsen. Jetzt nehmen wir mal einfach nur das Beispiel, du würdest jetzt, was weiß ich. Ich glaube, das war, das war schon ein biss­chen älter.

Lass es mal auf die 300 000, einfach nur vier Prozent Zinsen gewesen sein. Wie gesagt, heut­zu­tage gibt es keine vier Prozent mehr, aber ist schon ein biss­chen länger her. Und jetzt geteilt durch 12, das heißt die haben monat­lich 1000 Euro gezahlt. Die haben also die ganze Zeit gedacht, ja, wir haben ja hier 1000 Euro plus 200, also 1200 Euro monat­lich, und damit zahlen wir die Immo­bilie ab.

Und dann hab ich denen gesagt, nein, ihr zahlt im Moment gar nichts ab. Die Zinsen, zahlt ihr nur auf das Vorfi­nan­zie­rungs­dar­lehen. Und jetzt rechnet euch mal aus, wie lange ihr braucht, wenn ihr anstatt 1250 nur die 200 Euro monat­lich in den Bauspar­ver­trag einzahlt. Das will ich jetzt mal nicht ausrechnen. Aber es hat ewig gedauert, und ich hab denen das dann gesagt. Dann habe ich gefragt, könnt ihr denn monat­lich auch 2250 zahlen? Dann haben die gesagt, nein, auf gar keinen Fall. Das schaffen wir nie im Leben.

Dann habe ich das denen nochmal ein biss­chen genauer erklärt und dann flossen Tränen, weil in dem Fall ist es so, dass die nie auf einen grünen Zweig gekommen wären, oder gekommen sind. Ich habe danach auch das, die Betreuung nicht über­nommen. Das war wirk­lich einer der trau­rigsten Fälle, die ich so hatte. In meinen 20 Jahren, die ich jetzt in dem Markt unter­wegs bin, und hab dann gesagt Ich kann nichts machen. Zu dem Zeit­punkt waren die Zinsen halt relativ hoch. Die konnten nicht mehr in den Bauspar­ver­trag einzahlen.

Es gab keinen Ausweg. Und letzten Endes war denen dann klar, okay, wir müssen bis, wahr­schein­lich bis wir tot umfallen, für die Immo­bilie bezahlen. Das war wirk­lich traurig. Ich kann halt nicht immer helfen. In dem Fall tatsäch­lich nicht. Aber deshalb ist es mir beson­ders wichtig, dass wenn ich auf so einen Fall treffe, dass ich dann ganz deut­lich sage, pass auf, so muss das aussehen, damit das irgendwie funk­tio­niert. Das nächste ist übri­gens, dass bei einem Bauspar­ver­trag durch diese begrenzte Zeit, die kurze Zeit, in der getilgt werden muss, teil­weise sogar auch die Belas­tung da sprung­artig nach oben geht.

Das schaffen manche Finanz­haus­halte dann auch nicht mehr. Und deshalb passt auf. Lasst euch nicht, lasst euch nicht einfach einen Bauspar­ver­trag für eine Komplett­fi­nan­zie­rung einer Immo­bilie aufbinden, wenn ihr das nicht ganz genau durch­kal­ku­liert habt. Weil ein Vorfi­nan­zie­rungs­dar­lehen oder eine Bauspar­fi­nan­zie­rung zu bekommen, das geht manchmal schneller, als man sich wünscht oder man sich als Berater jetzt wünscht, muss man ja sagen. Der Kunde sagt, geil, ich hab meine Immo­bilie los gehts und merkt gar nicht, dass er sich da über die nächsten Jahre in den Ruin wirtschaftet.

Und das war mir jetzt mal beson­ders wichtig, an dieser Stelle zu erklären, dass die Zutei­lungen auch irgend­wann mal erfolgen muss und die Bauspar‑, oder die Spar­quote, die ist nicht immer 50 Prozent, bei manchen Tarifen ist die auch geringer. Das bedeutet aber im Umkehr­schluss, dass ich dann natür­lich einen höheren Batzen an Schulden aufnehme oder einen Kredit aufnehme von der Bauspar­kasse. Wenn es dann um die Finan­zie­rung geht, auch da muss man sich dann wieder genau ausrechnen, schaff ich das denn in dieser Zeit, die vorge­sehen ist bei der Bauspar­kasse? Schaffe ich es, diese Finan­zie­rung über­haupt noch zu stemmen? Oder geht die Belas­tung dann so sprung­artig nach oben, dass ich dann, wenn ich das umschulde, pleite gehe. So, das war jetzt hoffent­lich nicht zu kompli­ziert. Aber dieses Prinzip zu erklären, das war mir mal beson­ders wichtig. Wenn du Fragen dazu hast, komm gerne auf mich zu. Wenn du eine Bauspar­fi­nan­zie­rung hast, dann lass die gerne mal prüfen. Kann ich dir bei helfen. Und wenn du jemanden kennst, der kurz davor ist, eine Immo­bilie zu kaufen, den kannst du viel­leicht vor Unheil bewahren, indem du dem das mal kurz erklärst oder dem mein Video zeigst.

Übri­gens an dieser Stelle mal ganz kurz erwähnt. So funk­tio­nieren auch meis­tens Riester, Wohn-Riester-Bauspar­ver­träge oder Wohn-Riester-Bauspar- und Finan­zie­rungs­kon­zepte. Dann ist der Unter­schied einfach nur, dass in dieser Phase am Anfang, also hier ein Wohn-Riester-Spar­ver­trag oder Bauspar­ver­trag aufge­baut wird. Dann rechnet die Bauspar­kasse das ganz schön, indem sie da die Zulagen einrechnet und manchmal sogar auch den Steu­er­vor­teil. Aber zum Thema Wohn-Riester habe ich ja noch ein anderes Video. Da guckt nochmal bitte genau nach dem Thema Wohnförderkonto.

Das sorgt für große Empö­rung bei den meisten Mandanten, mit denen ich spreche. Und wenn du das Thema Bausparen für dich irgendwie lösen willst, dann rechne ganz genau, oder lass es dir von einem unab­hän­gigen Berater wie z.B. mir, zeigen, ob sich das für dich lohnt oder wie du diesen Baustein einbauen kannst. Meine persön­liche Meinung an der Stelle, Bausparen ist gut, wenn man einen Teil des Eigen­ka­pi­tals oder einen Teil des Finan­zie­rungs­vo­lumen, Volu­mens damit ansparen möchte oder finan­zieren möchte. Und es ist auch ganz gut für jemanden, der eine Immo­bilie hat und der mögli­cher­weise sagt, ich brauche mal so ein biss­chen Zins­si­cher­heits­re­serve. Um da zwischen­durch mal viel­leicht ein paar Sanie­rungs­maß­nahmen durch­zu­führen. Aber eine komplette Immo­bilie über einen Bauspar­ver­trag halte ich schon für sehr gefähr­lich. Wir sehen uns beim nächsten Mal wieder. Das wars für heute erstmal. Bis dann. Der Lehnen.