Praxis­bei­spiel Bauspar­fi­nan­zie­rung PLUS Wohn­riester SCHOCK

Worum geht es?

Bauspar­fi­nan­zie­rung — ein Beispiel aus der Praxis. Wohn­riester-Scho­cker inklu­sive. Ich zeige Dir, was ein junges Pärchen in einer Bera­tung fast vom Stuhl gehauen hätte.

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Inhalt des Videos zur Bausparfinanzierung 

Viele von euch mögen ja Beispiele aus der Praxis. Ich zeige euch jetzt mal eine Bauspar­fi­nan­zie­rung aus einem Fall, den ich gerade bearbeite. 

 

Was ist passiert?

Es ist so, dass ein junges Pärchen zu mir gekommen ist, dass meine Videos gesehen hatte und das Gefühl hatte, bei deren Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung läuft etwas nicht richtig. Im Gespräch kam dann heraus:

Ja, wir haben jetzt auch kürz­lich ein Gespräch gehabt mit dem Vertreter von der Bauspar­kasse und der hat uns ganz verrückt gemacht, wir müssten jetzt irgendwie noch einen Bauspar­ver­trag abschließen über 100 000 Euro. Das ist jetzt ganz wichtig. Die Baufi­nan­zie­rung wird jetzt demnächst sonst viel zu teuer.”

Sie haben also relativ jung ein Haus erworben und anteilig über Bauspar­kon­strukte finan­ziert. Und ich habe das mit ihnen durch­ge­rechnet und was dabei rauskam im Laufe des Gesprächs, das ist ziem­lich schockierend.

 

Der Darle­hens­ver­trag aus diesem Fallbeispiel:

Ich zeige euch jetzt den Darle­hens­ver­trag, damit ihr versteht, was eigent­lich passiert ist und warum mich das so aufregt.

Es geht hier im ersten Schritt darum, dass wir eine Finan­zie­rung haben, die insge­samt 237.000 Euro beträgt. Ein Teil dieser Bauspar­fi­nan­zie­rung läuft über ein normales Bank­dar­lehen. Sie haben 2016, im Alter von 20 Jahren eine Immo­bilie gekauft. 77.000 Euro betrug das Bank­dar­lehen, zu Kondi­tionen von 1,65 Prozent, mit 10 Jahren Zins­fest­schrei­bung. Das heißt, dieser Zins von 1,65% ist zehn Jahre lang fest­ge­schrieben und garan­tiert. Danach wird mit der Rest­schuld ein neues Darlehen oder eine Anschluss­fi­nan­zie­rung rausgesucht.

Das bedeutet, sie zahlen für diesen Anteil eine Rate von 234 Euro, darin sind 2 Prozent Tilgung enthalten. Das Darlehen aus der Bauspar­fi­nan­zie­rung wird jähr­lich abge­baut und das, was über­bleibt, nachdem man 10 Jahre bezahlt hat, wird dann danach finanziert.

Das Gesamt­fi­nan­zie­rungs­vo­lumen ist also höher.

 

So funk­tio­niert der Bausparvertrag

Zur Finan­zie­rung benutzten beide zusätz­lich einen Bauspar­ver­trag in Höhe von 80.000 Euro. Das Paar hat nun also einen Darle­hens­ver­trag, plus jeweils einen Bausparvertrag.

Bei einem Bauspar­ver­trag hast du drei Phasen. Einmal die Anspar­phase und anschlie­ßend die Zutei­lungen. Diese erfolgt, wenn du einen gewissen Prozent­satz der Bauspar­summe erreicht hast. Für den Rest, den du nicht ange­spart hast, gibt es das Darlehen.

Das Mindest-Spar­gut­haben aus unserem Fall­bei­spiel liegt bei 47 Prozent. Nach Abschluss mussten also mindes­tens 47% von 80.000 Euro, über die Jahre ange­spart werden. Danach folgt das Darlehen. Nun steht im Bauspar­ver­trag, dass dieser Tilgungs­er­satz ist. 

 

Warum Tilgungs­er­satz?

Das Geld ist zum Zeit­punkt des Kaufs voll­kommen und sofort zu zahlen. Dafür gibt es ein soge­nanntes Vorfi­nan­zie­rungs­dar­lehen. Hierbei wird dir vorab Geld geliehen, welches du dann anstatt einer Tilgung in den Bauspar­ver­trag hinein sparst. Wenn dieser dann zutei­lungs­fähig ist, wird der Betrag in dem Bauspar­ver­trag bzw. Bauspar­dar­lehen abge­zahlt. In diesem Fall liegt der Wert bei 80.000 Euro. 

Falls das noch ein biss­chen unver­ständ­lich war, schaut euch mal das Bauspar-Video an von mir. Da erkläre ich so ein biss­chen, wie das funk­tio­niert. Aber so ist das grobe Konstrukt.

 

Was bedeutet das jetzt für das Pärchen aus dem Fallbeispiel? 

Das heißt, das Paar kriegt jeweils 80.000 Euro vorge­streckt mit 1,50% Zinsen. Das wird jedoch nicht getilgt. Trotzdem zahlen sie 76 Euro Zinsen. Anstelle einer Tilgung wird dann in einen Bauspar­ver­trag gespart und das in Höhe einer Rate von 230 Euro. Diese 230 Euro bauen sich also zu diesen 47 Prozent auf. Hinterher ergibt sich ein Gutha­ben­stand und schließ­lich ein Bauspar­dar­lehen. Das Darlehen beträgt dann 41.551 Euro.

 

Das ist beim Bausparen zu beachten

In etwa werden 39.000 Euro ange­spart. Als Darlehen gibt es 41.000 Euro, die abge­baut und getilgt werden. Ein wich­tiger Faktor des Bauspa­rens: Der Zins steht bereits fest, bis das Darlehen zutei­lungs­reif ist.  Bei unserem Pärchen beträgt der Zins 2,85% nomi­nell und insge­samt 3,05% effektiv mit einer Rate von 307 Euro. Beson­ders viel ist das nicht. 

 

Zusam­men­ge­fasst: 

Das Paar aus unserem Fall­bei­spiel hat also ein Bank­dar­lehen von 77.000 Euro, in welches sie 234 Euro rein­zahlen. Zusätz­lich haben beide einen Bauspar­ver­trag in Höhe von 80.000 Euro. Das Geld wird vorab mit 76 Euro Rate an Zinsen bezahlt und der Bauspar­ver­trag mit 230 Euro im Monat finanziert. 

Das Paar ist Mitt­ler­weile 25 Jahre alt. Sie haben das Ganze also vor 5 Jahren gekauft. Die Idee des Bauspar­ver­tre­ters ist nun, einen weiteren Bauspar­ver­trag abzu­schließen. Sonst erhöht sich die Rate um 800 Euro. Dieser Bauspar­ver­trag hätte jedoch erneute Kosten von 1.600 Euro verursacht. 

 

Darum macht ein neuer Bauspar­ver­trag keinen Sinn

Was ist denn jetzt eigent­lich das Problem? 

Das Bauspar­dar­lehen ist von vorne bis hinten durch­ge­stylt. In der ersten Phase wird ledig­lich der Zins und parallel der Spar­bei­trag gezahlt. Somit kommen wir auf eine Rate von unge­fähr 307 Euro. 

Nach 14 Jahren und 3 Monaten wird das Bauspar­dar­lehen in Anspruch genommen. Danach kommt es wieder zu 307 Euro Rate und Tilgungs­rate. Es verän­dert sich also im Prinzip gar nichts.

Warum sollte also nach 5 Jahren noch ein Bauspar­ver­trag abge­schlossen werden? Schließ­lich sind beide Darle­hens­be­stand­teile komplett durch­ge­plant. Es ist das Bank­dar­lehen, welches nicht ganz durch­ge­plant ist. Dort gibt es die Zins­bin­dung auf nur 10 Jahre.

 

Meine Berech­nungen:

Bei meiner Rech­nung gehe ich davon aus, dass die Zinsen bei 1,65% und die Tilgung bei 2% liegen. 77.000 Euro wurden geliehen. Wie viel Rest­schuld ist nach 10 Jahren noch da, wenn die monat­liche Rate 234 Euro beträgt? 

Das Ergebnis beträgt 60.269 Euro Rest­schuld. Dieser Rest ist das Risiko, welches in 5 Jahren entstehen würde.

 

Was passiert, wenn der Zinst steigt? 

Was passiert wenn, der Zins von den dama­ligen 1,65% jedoch auf 4% steigt? Diesmal liegt das Bauspar­dar­lehen bei 60.000 Euro. 

Damit das Paar bis zur Rente fertig ist, würde bei 4% Zinsen, die Rate bei 260 Euro liegen. Also 30 Euro mehr als bei der Berech­nung mit 1,65% Zinsen. 30 Euro mehr wird man ja nach 10 Jahren verkraften. Wahr­schein­lich ist ja dann das Einkommen auch gestiegen. Aber was passiert denn, wenn jetzt der Zins beispiels­weise auf 6 Prozent steigt? Dann sind wir bei einer Rate von 338 Euro. Nach 10 Jahren kann man schon davon ausgehen, dass das Einkommen in der Zwischen­zeit gestiegen ist. Eine Mehr­be­las­tung von, in diesem Fall 200 Euro sollte dann nicht wirk­lich drama­tisch sein. 

Im Prinzip gibt es also kein Risiko. 

 

Wie wirkt sich eine zusätz­liche Sonder­til­gung darauf aus?

Das ist aber noch nicht alles. Zusätz­lich steckt das Paar jähr­lich noch 300 Euro Sonder­til­gung in das Bauspar­dar­lehen. Somit sind es hinterher nicht 60.000 Euro, sondern um die 20.000 Euro weniger. Dazu kommt noch ein Bauspar­ver­trag in Höhe von 100.000 Euro, in dem weitere 360 Euro rein geflossen sind. Das heißt das Pärchen tilgt ohne Ende. 

 

Warum aus Tilgungs­sicht und Zins­ri­siko Sicht kein Problem herrscht: 

Aus Tilgungs­sicht und Zins­ri­siko hat das Paar mit der Bauspar­fi­nan­zie­rung keinerlei Probleme. Schließ­lich ist das Bauspar­dar­lehen von vorne bis hinten durch­ge­plant. Die Vorfi­nan­zie­rungs­phase dauert 14 Jahre und 3 Monate. Das Bauspar­dar­lehen dauert 13 Jahre 8 Monate. Also ist das Bauspar­dar­lehen nach 28 Jahren komplett durch­fi­nan­ziert. Das Problem des Bauspar­ver­tre­ters kann ich somit nicht verstehen. 

Wenn du mit 20 Jahren einen Bauspar­ver­trag abschließt, bist du mit 48 mit zwei Drittel des Finan­zie­rungs­vo­lu­mens durch. Das heißt, mit unter 50 Jahren hast du schon so gut wie keine Wohn­kosten mehr. Das Biss­chen, was dann noch übrig bleibt, ist gar nicht mehr nennenswert.

 

Was ist die Lehre aus diesem Fallbeispiel?

Lasst euch bloß nicht verrückt machen. Denn weitere Bauspar­ver­träge sind nicht immer sinn­voll. Es ist äußerst hilf­reich im vorhinein erstmal durch­zu­rechnen und zu prüfen, inwie­fern ein zusätz­li­ches Bauspar­dar­lehen Sinn ergibt. Denn wie wir erkennen konnten gibt es in diesem Fall­bei­spiel gar keine Veran­las­sung einen weiteren Bauspar­ver­trag abzu­schließen. Schließ­lich gab es bereits einen großen Bauspar­ver­trag in Höhe von 100.000 Euro, mit 1.600 Euro Kosten. Dazu kommen noch die beiden Bauspar­fi­nan­zie­rungen, die vorfi­nan­ziert sind. Da sind schon genug Kosten entstanden. Ein weiterer Bauspar­ver­trag ist hier also völlig unnötig. 

 

Die Wohn- Riester- Verträge 

Im weiteren Verlauf stellte ich fest, dass das Paar gar nicht wusste, dass Ihnen einen Wohn-Riester Vertrag vorliegt. Das ist jedoch in den Bauspar­un­ter­lagen erkennbar. In dem Bauspar­ver­trag steht zum einen: Als Sonder­spar­zah­lungen sind Alters­vor­sor­ge­zu­lagen, sowie die even­tu­ellen Einzah­lungen aus Ausschöp­fung des förder­fä­higen Höchst­bei­trags für die Alters­vor­sorge-Beiträge nach Para­graph 10a Einkom­men­steu­er­ge­setz zulässig. Ein erstes Indiz dafür, dass das ein Wohn-Riester Vertrag ist. Dann hab ich mir den Tarif raus­ge­sucht. Das ist defi­nitiv ein Wohn-Riester Vertrag. 

 

Das Problem der Wohn-Riester Verträge

Das Problem der Wohn-Riester-Verträge lässt sich rein steu­er­lich veran­schau­li­chen. Dafür schauen wir uns mal Para­graph 92 a im Einkom­men­steu­er­ge­setz an. Bei einem durch Wohn-Riester-Verträgen finan­zierten Haus oder einer Eigen­tums­woh­nung, kannst du maximal 2100 Euro pro Jahr in diesen Vertrag einzahlen. Ob Spar­raten oder Darle­hens­til­gungs­raten spielt hierbei keine Rolle. Die Bauspar­si­tua­tion sieht so aus, dass ein Bauspar­ver­trag ange­spart wird und dieses Darlehen abge­zahlt wird. Das heißt wir haben einer­seits die Spar­phase und eine Tilgungs­phase, bei der das Bauspar­dar­lehen entsteht. Alles was dort einge­zahlt wird, wird im Nach­gang auf ein soge­nanntes Wohn­för­der­konto ange­schrieben. Hierbei handelt es sich um ein virtu­elles Steu­er­konto, bei der die Steu­er­schuld aufge­schrieben wird. Wenn das Darlehen aufge­nommen wird, werden diese 2100 Euro rück­wir­kend in der Spar­phase zusam­men­ge­rechnet. Darauf fallen 2 Prozent Zinsen pro Jahr, wobei zukünf­tige Beiträge in der Tilgungs­phase auch nochmal drauf gerechnet werden. Auch diese werden mit 2 Prozent pro Jahr verzinst. 

 

Wo findet man das virtu­elle Steu­er­konto jetzt? 

Das sieht man im Einkom­men­steu­er­ge­setz Para­gra­phen 92a. Wir haben hier wieder Gesetze im Internet, Bundes­mi­nis­te­rium für Justiz und Verbrau­cher­schutz. Dort steht: “Nach Ablauf eines Beitrags­jahres, letzt­mals für das Beitrags­jahr des Beginns der Auszah­lungs­phase, ist der sich aus dem Wohn­för­der­konto erge­bende Gesamt­be­trag um 2 Prozent zu erhöhen.” Das heißt, du sparst in der ersten Phase des Bauspar­dar­le­hens an. Die Beiträge werden dann dem Wohn­för­der­konto angeschrieben. 

 

Die Steu­er­schuld

In diesem Fall bedeutet das, dass die Spar­phase und auch die Tilgungs­phase im Prinzip bei denen bis 48 ging. In dieser Zeit entsteht ein Saldo auf dem Wohn­för­der­konto, welcher immer weiter ansteigt. Virtuell wird dann jedes Jahr mit 2 Prozent weiter verzinst. Das heißt mit 67 Jahren werden dann die Steuern einge­for­dert. Bei unserem Paar hieß es quasi, dass sie mit 48 ein Groß­teil der Bauspar­fi­nan­zie­rung durch bezahlt haben. Der Rest wird dann abbe­zahlt, falls dieser nicht durch die Sonder­til­gung entfallen ist. 19 Jahre später kommt dann aber ein Brief vom Finanzamt und da steht dann drin: Bitte beachten Sie noch die Steu­er­schuld. Da sich auf dem Wohn­för­der­konto ein biss­chen was ange­sam­melt hat. Wie viel das eigent­lich ist, zeige ich euch jetzt. 

 

Die Folgen der Steuerschuld

In diesem Fall ist über die 28 Jahre ein Salo von 79.363 Euro entstanden. 2.100 Euro werden ange­rechnet und der Rest ist 2 Prozent Zins oben­drauf. Das ist der Stand des Wohn­för­der­kontos mit 48 Jahren, aber es geht ja noch weiter. Diese 79.000 Euro werden jedes Jahr weiter mit 2 Prozent verzinst. In diesem Fall auf weitere 19 Jahre. Das heißt, aus den 79.000 Euro werden dann hinterher mal 115.000 Euro, pro Person. Schließ­lich haben beide so einen Vertrag. Das ergibt insge­samt eine Summe von 230.000 Euro, die nach­ver­steuert werden muss. Bei einma­liger Versteue­rung von 230.000 Euro würde ein Rabatt von 30 Prozent anfallen. Das heißt, 69.000 Euro werden abge­zogen. Somit müssen sie nicht 230.000 Euro versteuern, sondern 161.000 Euro. Bei einem Steu­er­satz von sagen wir mal 40 Prozent, wären es also  64.000 Euro die dann zum Renten­alter nach­zu­ver­steuern wäre. Ein ziem­lich hoher Betrag. Das ist den meisten gar nicht bewusst, dass nach so vielen Jahren noch eine Steu­er­schuld zu zahlen ist. In vielen Fällen ist das auch finan­ziell nicht möglich. Dann bietet das Finanzamt einen die Möglich­keit, die Steuern monat­lich oder jähr­lich abzu­be­zahlen. Das heißt ihr könnt das dann bis ihr 85 Jahre alt seid in Raten zahlen. Und das, liebe Freunde, das ist Wohn-Riester. Über die Konse­quenzen dieser wurde anschei­nend nicht komplett aufgeklärt. 

 

Schluss­wort

Hier konnte man ganz gut sehen, was eigent­lich genau passiert, wenn junge Menschen anfangen mit Wohn-Riester eine Immo­bilie zu kaufen. Das ist an der Stelle ganz schön drama­tisch. Ich hoffe, dass ist für euch eine Lehre. Grund­sätz­lich ist ein Wohn-Riester-Vertrag aber nicht immer schlecht. Wenn jemand das ganz bewusst macht, dann soll er das machen. Leider habe ich aber noch nicht einen einzigen Menschen erlebt, der das bewusst so gemacht hat. Dann kommt noch hinzu, dass du bei Wohn-Riester auch noch ganz schön viele Regeln hast. Guck dir dazu gerne mal das Wohn-Riester Video an.

Schreibt mir doch mal in die Kommen­tare, wenn das jetzt zu kompli­ziert war und was ihr von der Wohn-Riester haltet.

Ich freue mich von euch zu hören. Folgt mir gerne auch auf Insta­gram und wir sehen uns in Kürze wieder. Bis dann der Lehnen.

 

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